Profesionální předseda SVJ je funkce, kterou nemůže vykonávat kde kdo

Zájem vlastníků stát se členem výboru SVJ byl vždy minimální, pokud vůbec byl, a to i v případě (a tento případ je velmi častý), kdy (téměř) všechno za výbor dělala správcovská firma. Být členem výboru, tedy statutárního orgánu, je náročná a velmi odpovědná funkce, která vyžaduje velké množství informací. To platí i v případě, že většinu záležitostí má zajišťovat správcovská firma. V tomto případě bych dokonce řekl, že to platí dvojnásob. Je to de facto manažerská funkce!

Účinností nového občanského zákoníku od 1. 1. 2014 jsou nároky na volené orgány jasně definovány ve velmi známém § 159, který budu opět citovat:

(1) Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.

(2) Člen voleného orgánu vykonává funkci osobně; to však nebrání tomu, aby člen zmocnil pro jednotlivý případ jiného člena téhož orgánu, aby za něho při jeho neúčasti hlasoval.

(3) Nenahradil-li člen voleného orgánu právnické osobě škodu, kterou jí způsobil porušením povinnosti při výkonu funkce, ačkoli byl povinen škodu nahradit, ručí věřiteli právnické osoby za její dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil, pokud se věřitel plnění na právnické osobě nemůže domoci.

Jedním z možných způsobů, jak řešit nezájem vlastníků, členů SVJ, o výkon funkce v SVJ (člen výboru, předseda SVJ, ale také člen kontrolní komise, revizor, kontrolor) je využít služeb placených funkcionářů z řad nečlenů SVJ. Tuto službu nabízí mnoho firem, především správcovských. Tuto službu nabízíme i my, nicméně ne každému SVJ. Z poptávek, které jsme dostali je vidět určitý fakt, a to, že současní členové výboru (a jsou to i vysokoškolsky vzdělaní lidé) vlastně neví, jaký je rozdíl mezi výkonem funkce, správcovskou firmou apod. Často svěřují své osudy plně do rukou správcovských firem, u nichž (či jejich dceřiných společností) mají smluvně zajištěn jak výkon funkce nejčastěji předsedy SVJ, tak činnosti správcovské firmy! To je neuvěřitelné!

Výkon funkce je, jak jsem již shora uvedl, především manažerská práce. Je to o tom, že se vyznám ve smlouvách, rozumím právu, jsem schopen tyto věci posoudit, správně rozhodnout na základě (veřejně) dostupných informací apod. Není to o tom povídat si s vlastníky či nájemci, není to o otevíracích hodinách kanceláře apod. V dnešní elektronické době je to i nonsens. A to, že to tak funguje i u 90letých vlastníků, dokazují i moje osobní zkušenosti. Předseda SVJ není prostě domovní důvěrník.

Případ z praxe

Nedávno jsem byl v kontaktu s jedním velkým SVJ. Ve výboru byli vzdělaní lidé, přistupovali k výkonu funkce aktivně, to bylo velmi dobře. Nicméně jsem se opět setkal s tím, že moc nerozuměli problematice SVJ, a tak si výkon funkce vykládali trochu jinak, resp. nevěděli, co výkon funkce obnáší. Což jim nemám za zlé, proto také nabízíme SVJ služby právě pro tyto případy. Dále jejich způsob výběru byl naprosto nešikovný. Výbor udělal předvýběr, pak následovala prezentace před vlastníky a za několik měsíců mělo shromáždění vybrat předsedu SVJ. V pozvánce na prezentaci před vlastníky bylo mj. uvedeno toto:

„Vzhledem k věkovému složení členů našeho SVJ (většina vlastníků jsou v seniorním věku) a specifikům, které se k tomu váží (způsob komunikace, obavy ze změn, časté negativní naladění atd.) jsme se rozhodli odprezentovat za náš výbor vlastníkům na schůzi několik kandidátů z tendru a nechat prostor pro dotazy vlastníků i pro jejich názory. Výstupy z této schůze budou pak důležité pro rozhodnutí o výběru profesionálního předsedy, která proběhne na podzimním shromáždění.

V prezentaci bychom vás poprosili nevynechat tato témata:

1. Jaké způsoby kontroly činnosti bude mít každý jednotlivý vlastník?

2. Jak bude profesionální předseda s vlastníky komunikovat?

3. Vaše cenová nabídka + jaká by byla cenová nabídka a forma pro koncept vykonávání profesionálního předsedy SVJ společně s výkonem funkce správce (tedy, že by Vaše společnost vykonávala obojí)?

Dále doporučujeme zaměřit se v prezentaci na to, proč je model profesionálního předsedy s Vaší společností pro naše SVJ výhodný a na oblast možných budoucích úspor v platbách.

Vzhledem k výše popsanému většinovému věkovému složení našeho SVJ prosíme použít jednoduchou, údernou a přehlednou formu prezentace, která bude pro většinu přítomných seniorů srozumitelná.“

Výše uvedené potvrzuje to, co jsem napsal, neznalost. A vybírat „statutára“ na základě údernosti? To už nemá smysl komentovat. Na toto jsem odpověděl:

„…omlouvám se ze zítřejší prezentace, neboť nejsem přesvědčen, že je možné rozhodnout o tak důležité funkci jen na základě „údernosti“ několikaminutové prezentace. Jak už jsem uvedl v nabídce, naše společnost provozuje specializované webové stránky problemysvj.cz, na kterých najdete podrobnější informace o naší činnosti. V blogu na adrese http://www.problemysvj.cz/blog/ pak najdete moje články, které se týkají problematiky SVJ a mnoho rad zdarma. Jsem si jistý, že žádný z uchazečů o funkci tak rozsáhlou prezentaci svých znalostí problematiky nemá. V tomto smyslu pak, jak se říká, kupujete zajíce v pytli.

Je celkem běžné, že lidé se na shromáždění nepřipravují či jen omezeně a nechtějí se zabývat složitými záležitostmi. Tady by měl svoji práci udělat výbor, důkladně se seznámit s kandidáty, nastudovat si dostupný materiál o nich a pak předložit shromáždění nějaký svůj závěr, ale nelze tak důležitou záležitost rozhodnout jen podle „údernosti“ prezentace, která logicky musí být povrchní. Navíc, když se bude rozhodovat až na podzim, to už všichni zapomenou, kdo je kdo. Je třeba si uvědomit, že člen statutárního orgánu není domovní důvěrník, nároky na něj kladené jsou podstatně vyšší (především znalosti a porozumění problematice).

Pokud mohu zdarma poradit, doporučil bych rozhodně oddělit statutární orgán a správcovskou firmu! Viz otázka č. 3. Správcovská firma však není to samé jako správce. O tom píši v tomto článku http://www.problemysvj.cz/kdo-je-spravce/. Jak mohlo někoho napadnout, že by to dělala jedna osoba (či zpřízněná)? Otázka č. 1 je zbytečná, něco o tom píši v článku http://www.problemysvj.cz/zapis-nejen-ze-shromazdeni-ma-clen-svj-pravo/.

Věřím, že chápete důvody mé nepřítomnosti a že je považujete za racionální.“

SVJ na tuto moji odpověď na pozvánku na prezentaci nereagovalo. Měl jsem prostě dojem, že ačkoliv si členové výboru mohli nastudovat něco o mně, o mých znalostech, postojích apod., neudělali to. Pak považuji veškeré snahy za zbytečné. Pokud někdo stojí o mé (naše) služby ne proto, že o mně (nás) něco ví a právě to chce, ale jen proto, aby měl kandidáty do počtu, ze kterých pak bude vybírat na základě nedůležitých informací, pak si nikdy nemůžeme rozumět. Chci do oblasti SVJ vnášet řád a pracovat na tom, co SVJ vlastně je, nikoliv na tom, co není, ale co se možná některým správcovským firmám či výborům hodí. 

A co tedy SVJ vlastně je?

SVJ je správce společného majetku a pozemku, nic víc (kromě poskytování schválených služeb). SVJ slouží vlastníkům jednotek, kteří jsou zároveň spoluvlastníky společných částí domu a pozemku, ke správě pouze těchto společných částí domu a pozemku. To, co je společná část domu, je určeno v prohlášení vlastníka, pokud to z tohoto prohlášení nevyplývá, použije se nařízení vlády číslo 366/2013 Sb. Prohlášení vlastníka má však před tímto nařízením vlády přednost! Bez této znalosti se SVJ či jeho statutární orgán může snadno dopustit zpronevěry (§ 206 trestního zákona) třeba tím, že nechá natřít barvou či jinak opravit okna přístupná z jednotek (bytů) a zaplatit ze společných peněz (peněz určených na opravy atd. společných částí domu), která však nejsou podle prohlášení vlastníka společnou částí! Jsou tedy součástí jednotek (bytů) a náklady na jejich údržbu, opravy atd. si hradí každý vlastník sám. SVJ však může zorganizovat údržbu či opravu, ale na náklady jednotlivých vlastníků! 

Dokonce jsem se setkal s tím, že okna ve vlastnictví vlastníků jednotek (tedy nikoliv společných) nechal výbor jednoho SVJ seřídit ze společných peněz! Šlo o okna jen cca 1/3 vlastníků v daném SVJ, nikoliv všech. Seřízení oken využili všichni členové výboru, revizor a také kamarádi výboru. Výbor na tom trval, i když byla reklamace této skutečnosti správcovskou firmou uznána. Výbor však později na své schůzi rozhodl, že to nebude měnit, ale nikdo ze zápisu ze schůze výboru netušil, že pod položkou, že výbor nebude měnit vyúčtování je myšleno to, že náklady na seřízení oken nenaúčtuje dotčeným vlastníkům a peníze nevrátí do dlouhodobé zálohy odkud byly peníze čerpány. 

SVJ má v rámci správy domu především zajišťovat, aby dům byl řádně udržován, tedy zajistit nutné opravy případně modernizace (někdy oprava není možná, protože již jsou dostupné nové technologie apod., např. LED místo zářivek či žárovek, které však v současné době nemusí být dražší či o moc dražší na pořízení). SVJ neslouží však k tomu, aby navrhovalo zbytečné modernizace či jakési investice. SVJ nezajišťuje investice, a to není jen slovíčkaření. Ani zákon, ani nařízení vlády se v případě SVJ o investicích nezmiňuje. Respektujme to a řiďme se tím. Bohužel tento pojem SVJ často používají, což svědčí o tom, že zřejmě neví, co SVJ vlastně je, jaký je jeho účel, neznají tedy právní úpravu. Je evidentní, že znalost nejen právní úpravy je pro výkon funkce člena výboru či předsedy SVJ klíčová.

Jak tedy vybírat (nejen) profesionálního předsedu SVJ?

Zapomeňte na kvantitativní parametry jako je cena, slevy, když bude vykonávat i činnosti správcovské firmy apod. Stejně tak jako při výběru správcovské firmy (o tom jsem psal v článku Jak vybírat správcovskou firmu?), je zvlášť u člena statutárního orgánu třeba posuzovat předpoklady pro řádný výkon funkce, tedy kvalitativní požadavky. Je logické (a platí to obecně, jako když vybíráte jakéhokoliv jiného odborníka), že posoudit odbornou úroveň a předpoklady může opět osoba, která je odborníkem a má patřičné znalosti. Nemůžeme to chtít po „řadových“ členech výboru a už vůbec ne po vlastnících!

Uvedu několik parametrů, které připadají v úvahu při výběru.

Cena

Vybírat pouze na základě ceny je cesta do pekel. To, zda je služba levná či drahá neurčuje cena, ale srovnání kvality a úrovní poskytovaných služeb s jejich cenou.

Znalosti, orientace v problematice

To je to nejzákladnější, co musí vlastníky zajímat, protože neznalý, v problematice neorientovaný člen statutárního orgánu (výbor, předseda SVJ) může napáchat značné škody. A co naplat, že ručí celým svým majetkem, když nemusí mít žádný majetek a nakonec skončí v insolvenci? Problémům se musí předcházet, ne je řešit až když nastanou, to je pozdě. Tímto pravidlem se řídím a mnohokrát se mi to vyplatilo.

Počet SVJ, kde vykonává funkci

Opět další téměř zbytečný údaj, protože o kvalitě poskytovaných služeb, znalostech atd. neříká vůbec nic. Další kvantitativní parametr. Velký počet může být spíše na škodu. Jak může někdo v mnoha SVJ kvalitně vykonávat tuto manažerskou a časově náročnou funkci? Ledaže ji vykonává víceméně formálně.

Webové stránky

V dnešní době je samozřejmostí, že se firmy prezentují na internetu prostřednictvím webových stránek. Pokud firma nemá webové stránky, je to zvláštní. Pokud je má, je třeba se podívat na to, jak vypadají, jakou mají úroveň, jaké informace na nich jsou apod. Pokud na nich jsou obecné heslovité marketingové informace typu: my jsme nejlepší, máme bohaté zkušenosti atd., přičemž tyto skutečnosti nijak dostatečně a relevantně nedokládají, pak je třeba zpozornět. To platí i o správcovských firmách a dalších dodavatelích.

Dosavadní činnost v SVJ, kde vykovává či vykonával funkci

Tady mám na mysli především historii, kterou si každý může ověřit sám z veřejně dostupných zdrojů. A toto je velmi důležitý zdroj, ze kterého se dá zjistit v určité míře profil této osoby, její znalosti apod. Osobně tento způsob ověřování profesionality mám velmi rád a používám ho vždy. Podrobnosti, jak tyto veřejně dostupné údaje vyhodnocovat nebudu rozebírat, neboť platí to, co jsem psal výše, bez odborných znalostí nemusí být takové posouzení relevantní. Je třeba vědět, co vše je třeba posuzovat a jak. Je to složitější.

Z historie osoby se dá zjistit, zda informace či proklamace v marketingových materiálech atd. jsou skutečností nebo jen způsob, jak získat na základě nepravdivých informací co nejvíc zákazníků, tedy SVJ. I zde platí, že když ptáčka lapají, pěkně mu zpívají!

Crosseling: výkon funkce + činnost správcovské firmy

Tak toto je velmi nešťastná kombinace, správcovskými firmami zřejmě žádaná. I SVJ zřejmě pod vidinou úspory (poskytnutí slevy za více služeb) tuto kombinaci žádají. Varuji před ní!

Je to ideální kombinace pro absolutní vládu správcovské firmy nad SVJ, a to prostřednictvím statutárního orgánu. A že máte kontrolní komisi (či jiný kontrolní orgán), která bude nad činností správcovské firmy (v obou rolích) dohlížet? A ví vůbec členové této komise, na co konkretně mají dohlížet, co mají kontrolovat, na co si dát pozor atd? Na to by její členové museli mít poměrně rozsáhlé znalosti. A kdo je má? 

Případ z praxe: Revizor SVJ kontroluje faktury. Proč? Má však kontrolovat, zda výbor jedná v souladu se zákony a stanovami, to však nečiní, ačkoliv byl na rozpor se zákonem či stanovami upozorněn! Na to vůbec při své kontrolní činnosti nereagoval. Jednal ve shodě s výborem, dokonce i na schůzích výboru hlasoval. Prý to byl poradní hlas. 🙂 V zápise ze schůze výboru to však uvedeno nebylo, jen kdo jak hlasoval, a to podle jmen. Nesmysl. V tomto případě měl revizor zakamuflovat špatné hospodaření SVJ, lépe řečeno, předražené a zbytečné „investice“, a poskytnout falešnou jistotu vlastníkům, členům SVJ, že výbor někdo kontroluje, ačkoliv tomu ve skutečnosti není. I na revizora, jako volený orgán, se však vztahuje § 159 občanského zákoníku.

Nakonec SVJ žádné peníze neušetří. Předseda SVJ nesmí být zároveň největší dodavatel pro SVJ! Předseda SVJ (statutární orgán) musí kontrolovat všechny dodavatele, zda řádně a bez vad plní smlouvy a vyžadovat to po nich. Z vlastní zkušenosti vím, že je to velmi potřebné. A největší problémy s plněním smlouvy byly právě u správcovské firmy!