Návrh novely občanského zákoníku

Několikrát jsem se na tomto webu zabýval přechodem dluhů z převodce (prodávajícího) na nabyvatele (kupujícího). Nejprve jsem o tom psal v článku ze dne 10. 10. 2017 Realitní kancelář požaduje potvrzení o bezdlužnosti. O co jde? a podruhé v článku ze dne 16. 3. 2018 Přechod dluhů ještě jednou. Vyjádřil jsem v nich a také zdůvodnil svůj názor na to, že z ustanovení § 1186 odst. 2 občanského zákoníku nevyplývá to, že by z převodce přecházely jeho dluhy na nabyvatele jednotky. Z tohoto ustanovení „pouze“ vyplývá, že „Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou…“ 

Jinými slovy SVJ vystaví potvrzení o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popř. že takové nejsou. Takovým dluhem je např. úvěr, který si vzalo SVJ (na zateplení, na kotelnu apod.) a na nabyvatele přejde – viz judikatura. Takovým dluhem však nejsou dluhy převodce vůči SVJ – ani dluhy související se správou domu a pozemku, ani dluhy související s poskytováním služeb.

V diskuzi k článku Realitní kancelář požaduje potvrzení o bezdlužnosti. O co jde? jsem uvedl dne 22. 11. 2017 toto: „…V mém příspěvku i v citaci rozsudku, kterou uvádíte, se nic nepíše o přechodu dluhu jednoho vlastníka na druhého vlastníka. Přechod dluhu z titulu úvěru SVJ (dlužníkem je SVJ, nikoliv vlastník), který byl schválen shromážděním, je právě ten případ, na který se vztahuje § 1186 odst. 2 o. z. Nevztahuje se však na dluh vlastníka, který neplatí řádně zálohy, nedoplatky vyúčtování apod.; takové dluhy NEPŘECHÁZEJÍ, jak jsem psal. Není dluh, jako dluh. Zkuste takový dluh žalovat po nabyvateli jednotky. Neuspějete, nový vlastník není pasivně legitimován…“  

Dne 23. 11. 2017 jsem pak v diskuzi napsal toto: „…Vždyť jsem uvedl, v souvislosti s Vámi uvedeným judikátem, že toto jsou právě ty dluhy, o které v § 1186 odst. 2 jde. Pokud by měl zákonodárce v úmyslu, aby na nabyvatele přešly dluhy převodce vůči SVJ, napsal by to tak, ale to neuvedl. Takže přechází dluhy, o kterých se tento judikát zmiňuje…“

Návrh novely zavádí přechod dluhů převodce vůči SVJ na nabyvatele

Dne 27. 4. 2018 byl ve VeKLEP (Elektronická knihovna legislativního procesu pro veřejnost) uveřejněn materiál Návrh zákona, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Verze ze dne 16. 10. 2018 obsahuje zpracované připomínky a je určena pro jednání vlády nebo legislativní rady vlády. Tento materiál obsahuje novelizaci § 1186, a to následovně:

V § 1186 odst. 1 se slovo „povinnost“ nahrazuje slovy „a pozemku povinnost vypořádat“ a slova „ke dni účinnosti převodu vypořádat“ se nahrazují slovy „a pozemku“.

V § 1186 odst. 2 se věta druhá zrušuje.

V § 1186 se doplňuje odstavec 3, který zní:

„(3) Při převodu vlastnického práva k jednotce přechází s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku, ledaže je nabyvatel jednající v dobré víře nemohl z potvrzení doloženého převodcem zjistit nebo osoba odpovědná za správu domu a pozemku potvrzení bez zbytečného odkladu nevydala, ač o něj byla převodcem požádána, a nabyvatel jednal v dobré víře. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu a pozemku.“

Přechod dluhů vůči SVJ je upraven v novém odstavci 3

Teprve touto úpravou § 1186 dochází k přechodu dluhů (pokud bude schválena) ex lege, protože je to v tomto ustanovení napsáno, a to nepochybně. Přechází všechny dluhy vůči SVJ, nikoliv jen dluhy související se správou domu a pozemku!

Přitom je důležité, že odst. 2 bude stále obsahovat již shora uvedenou povinnost, tj. „Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou.“  Právě z tohoto ustanovení někteří dovozovali přechod dluhů převodce vůči SVJ na nabyvatele. Tento přechod je však upraven v novém odstavci 3.

V připomínkách Nejvyššího soudu ČR k návrhu zákona, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, které zpracovala JUDr. Pavlína Brzobohatá, předsedkyně senátu OOK (občanskoprávního a obchodního kolegia), je v záhlaví uvedeno: „S předkladateli novely lze souhlasit s tím, že úprava bytového spoluvlastnictví v o. z. není příliš zdařilá a řada ustanovení vyvolává menší či větší výkladové problémy.“

Dále pak v připomínkách k § 1186 uvádí, že za přínosné je možné považovat: „Zpřesnění § 1186 odst. 2, 3 upravující potvrzení o dluzích a přechodu dluhů uvedených v tomto potvrzení v souvislosti s převodem jednotky (za nesprávné považujeme jen zařazení záloh a vyúčtování služeb mezi dluhy, které nemusí být při převodu jednotky vyúčtovány podle § 1186 odst. 1 a které by tak měly přejít na nabyvatele – viz výklad níže).“

Co říká důvodová zpráva k § 1186?

Důvodová zpráva obsahuje úmysl zákonodárce, tedy vysvětlení a odůvodnění předloženého návrhu.

„Stávající platné znění přináší zásadní výkladové problémy vedoucí k právní nejistotě, zda dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku přecházejí s převodem jednotky a jaký vliv na tento přechod má potvrzení osoby odpovědné za správu domu. Osoba odpovědná za správu domu tak nemá jistotu, kdo je dlužníkem – zda převodce, nebo nabyvatel, což komplikuje vymáhání pohledávek. V případě nesprávně podané žaloby může dojít k promlčení pohledávek nebo ke vzniku povinnosti nahradit nesprávně žalované straně náklady řízení.

Navrhuje se proto jednoznačně stanovit, že na nabyvatele přecházejí dluhy (nikoliv však dosud nevyúčtované zálohy na plnění spojená s užíváním bytu) převodce vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku ze zákona. Potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku se však zachovává.

Z obecného pravidla, že dluhy přechází ex lege, se navrhuje formulovat 2 výjimky.

První výjimku představují situace, kdy nabyvateli bude předáno, tj. doloženo převodcem, potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku, ze kterého vyplývá, že převodce dluhy nemá (nebo má v určité výši), avšak ve skutečnosti tomu je jinak (převodce dluhy má, nebo je má vyšší, než je uvedeno v potvrzení). Bude-li nabyvatel jednat v dobré víře v takové potvrzení, dluhy, které nebudou uvedeny v potvrzení, na něj nepřejdou (tj. nepřejdou na něj buď vůbec, nebo přejdou v nižším rozsahu, který bude uveden v potvrzení). Potvrzení však není právním titulem pro přechod dluhů. Zjistí-li nabyvatel z jiných okolností (například z informací od převodce), že kromě dluhů uvedených v potvrzení má převodce ještě další dluhy, přejdou na něj i tyto dluhy, jelikož nebude v dobré víře.

Druhá výjimka se uplatní tehdy, pokud osoba odpovědná za správu domu a pozemku žádné potvrzení převodci nevydá, ač o to byla převodcem požádána. Tímto se motivuje osoba odpovědná za správu domu a pozemku potvrzení vydat. Ne ve všech takových případech však dluhy na nabyvatele nepřejdou. Nabyvatel musí být i  zde v dobré víře. Pokud by tedy nabyvatel o existenci dluhů věděl, přešly by na něj, přestože nebylo vydáno žádné potvrzení.

Na druhou stranu dluhy na nabyvatele přejdou v situaci, kdy osoba odpovědná za správu domu a pozemku vydá převodci potvrzení, ale převodce je nepředá nabyvateli (je třeba chránit i osobu odpovědnou za správu domu a pozemku). Nabyvatel se však bude moci vůči převodci dovolávat náhrady škody z titulu, že převodce potvrzení nabyvateli nepředal. Dluhy na nabyvatele přejdou i tehdy, pokud převodce o vydání potvrzení nepožádá. Pokud dluhy nepřejdou na nabyvatele, tak nedochází k jejich zániku a jsou nadále vymáhány po původním vlastníkovi (tj. převodci).“

Závěr

Jak je z předloženého materiálu vidět, nemusíme čekat na další judikaturu, která by potvrdila můj názor nebo názor pana Ladislava, který se mnou diskutoval k článku Realitní kancelář požaduje potvrzení o bezdlužnosti. O co jde?, a který dne 24. 11. 2017 napsal toto:

„Dobrý den pane Kašpar,

pokud zákonodárce v § 1186 hovoří o přechodu dluhů souvisejících se správou domu a pozemku, které přejdou na nabyvatele jednotky, tak měl podle mého názoru na mysli právě to, aby na nabyvatele přešly dluhy převodce vůči SVJ a to včetně dluhů ze služeb, které lze považovat za související se správou domu a pozemku. Za nelogický považuji Váš názor, že by nemělo jít o dluhy převodce vůči SVJ.

Počkejme si tedy na další judikáty, které potvrdí Váš nebo můj názor.“

Vypadá to, že pravdu jsem měl já, protože první věta odst. 2 zůstává zachována a přechod dluhů převodce vůči SVJ na nabyvatele se zavádí teprve v přidaném odst. 3. Mrzí mě, že někteří, a to i advokáti, interpretují současné ustanovení § 1186 odst. 2 tak, jak by chtěli, aby ve skutečnosti znělo, a čtou v něm něco, co v něm není. Souhlasím s tím, že takový přechod dluhů je pro nejen SVJ, ale především pro vlastníky, velmi užitečný. Vyplývá to i z mé praxe. Toto nově navrhované ustanovení § 1186 o. z. však neznamená, že se dluhy nebudou muset řádně vymáhat!