Když jsem 13. 9. 2017 psal článek Splní výbor hlídáním katastru podmínky § 159 pro výkon řádného hospodáře? Rozhodně ne!, netušil jsem, že osoba či osoby znalé této služby, jejího obsahu, plnění a roční zkušeností s jejím používáním, mohou bez přemýšlení převzít můj závěr, že je to služba podle zákona o službách.

Kdo je poskytovatelem a kdo příjemcem služeb?

§ 2 zákona č. 67/2013 Sb., o službách, určuje, kdo je poskytovatelem a kdo příjemcem služeb. Vlastník jednotky může být současně v obou postaveních, tedy jak příjemcem, tak zároveň poskytovatelem služeb.

a) poskytovatelem služeb je
1. vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na
jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy,
nebo
2. společenství vlastníků jednotek podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví,

b) příjemcem služeb je
1. nájemce bytu,
nebo
2. vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví

Otázkou, kterou jsem se ve zmíněním článku nezabýval (a velmi toho lituji a omlouvám se, pokud to někomu způsobilo nepříjemnost) je, kdo je skutečným poskytovatelem a kdo skutečným příjemcem této služby. Otázka je velmi jednoduchá, avšak zásadní! SVJ je samozřejmě poskytovatelem, ale kdo je příjemcem?

Podle dostupných informací je příjemcem této služby SVJ, nikoliv vlastníci, členové SVJ. SVJ však podle zákona o službách jako příjemce služeb být nemůže, byl by to nesmysl. Nemůže jít tedy o službu podle zákona o službách, pokud budou podmínky této služby stejné, jako nyní. Myslím, že takové zůstanou, jinak by to znamenalo značnou administrativu, složitost apod. Navíc je zbytečné, aby tuto službu zajišťovalo SVJ, neboť, kdo ji potřebuje, může si ji objednat sám.

Případ z praxe

K napsání tohoto příspěvku mě donutila čerstvá zkušenost z jednoho proběhlého shromáždění. Loni výbor tuto službu sám objednal. Po kritice, že nejde o náklad na správu domu a pozemku, ale službu a že jí neschválilo shromáždění, a výbor ji objednal bez souhlasu, se letos objevil na pozvánce na shromáždění bod Schválení služby Rejstříky SVJ spolu se způsobem jejího rozúčtování. Konečně použili místo rozpočítání pojem rozúčtování, který používá i zákon o službách. Za rok 2017 se tato služba rozúčtovala v rámci nákladů na správu domu a pozemku podle spoluvlastnického podílu. Výbor přiznal, že sleduje tyto stránky, ale zřejmě nerozumí podstatě. Bez znalosti zákona o službách případně dalších právních předpisů to nejde.

V podkladech pro shromáždění bylo k tomuto bodu uvedeno toto:

„Pokud se člen našeho SVJ, ke kterému SVJ eviduje pohledávku, dostane do insolvence nebo je vyhlášena exekuce na byt dlužníka, musí SVJ své pohledávky v dané lhůtě do insolvenčního a exekučního řízení přihlásit. Bez podání přihlášky pohledávky, by pohledávka nemusela být uspokojena.

Výbor navrhuje Shromáždění schválit službu „RejsříkySVJ.cz“. Tato služba sleduje záznamy v insolvenčním rejstříku (2x týdně) a porovnává je se jmény, které se shodují se jmény členů našeho společenství. Služba dále v katastru nemovitostí sleduje a hlásí změny na výpisech jednotek v katastru nemovitostí a hlásí návrhy exekucí vlastníků i na exekuci prodejem bytové jednotky dlužníka, ke které je nutno pohledávky našeho SVJ se bez odkladu přihlásit.

Insolvenční rejstřík je kontrolován 2x týdně. Jednotky SVJ jsou hlídané 1x týdně. Nastane-li změna, přijde upozornění emailem. Souhrnný email pak chodí 1x měsíčně.

Náklady na tuto službu pro naše SVJ jsou 16 928 Kč ročně. Navrhujeme rozúčtovat náklady stejně na každou jednotku a náklad by činil 142,25 Kč ročně na každou jednotku.“

Podklady jsou mizerně připravené, vůbec tam není přesný obsah služby, plnění apod. Je třeba uvést na pravou míru informaci uvedenou výše: „Jednotky SVJ jsou hlídané 1x týdně.“ SVJ nevlastní žádnou jednotku! SVJ sleduje všechny jednotky, ani jednu však nevlastní. Pro někoho je to slovíčkaření, pro mě je v tom podstatný rozdíl. Správně mělo být uvedeno, ze katastr nemovitostí je hlídán 1x týdně. Také na shromáždění přítomní nevěděli, o co přesně jde. Někdo si myslel, že to kontroluje, zda někdo nedluží SVJ. Lidé se na shromáždění nepřipravují. Ani si nepřečtou podklady.

Z podkladů je naprosto nepochybné, že jde o službu pro SVJ, neboť žádný vlastník nepotřebuje sledovat, zda má exekuci a už vůbec ne, zda je v insolvenci! To přece musí vědět. 🙂 A co z této služby bude mít vlastník? Nic. Tato služba není určena pro něj. SVJ to ví, neboť službu již rok využívá. Žádný z vlastníků žádné plnění nedostal. Ani jeden e-mail s reporty jeho jednotky.

Vidíte, že je třeba posuzovat mnoho aspektů nejen v tomto případě. Zkratkovitost typu, je tam napsáno, že je to služba, tak je to služba podle zákona o službách, je velmi nebezpečná. To platí ve všech případech. Je třeba tomu porozumět, nejen to přečíst, pokud nevím nebo si nejsem jistý, zeptám se osoby, která tomu rozumí. Toto SVJ má dlouholetou smlouvu s advokátem, mohlo se zeptat jeho, možná se ho i zeptalo. Nicméně podle bohatých dosavadních zkušeností lze konstatovat, že jeho znalosti jsou mizerné, dokonce i v běžných záležitostech, nejen v oblasti SVJ. Když se advokát vyjádří k žalobě na určení v části úhrady nákladů tak, že žalobce nezaslal žalovanému předžalobní upomínku ve smyslu § 142a o.s.ř., nemá nárok na úhradu nákladů, tak je to smutné. Jak by měla vypadat? 🙂 Místo relevantní právní argumentace vše jen  „okecává“. Na to nemusíte mít advokáta, to zvládnete sami.

V případě tohoto SVJ šlo o to, nechat si to schválit shromážděním. Výboru stále nedošlo, ačkoliv na to byl upozorněn, že on je povinen dodržovat zákony a stanovy, a že pokud by shromáždění přijalo usnesení, které je v rozporu, výbor ho musí nerespektovat. Jenže parodoxní je to, že ta usnesení navrhuje výbor, aby „legalizoval“ svoji činnost. Možná si myslí, že jim shromáždění může schválit i beztrestnost. 🙂 „Služba “ byla schválena, i když nikdo (kromě výboru) nezná podmínky jejího poskytování, způsob rozúčtování je na každou jednotku stejně. Zatímco za rok 2017 byla rozúčtována podle spoluvlastnických podílů (v rámci nákladů na správu domu a pozemku).

Špiclování vlastníků

A jsme zase u dalšího hlediska, když to není služba podle zákona o službách a byl by to náklad na správu domu a pozemku, tak se rozúčtuje podle spoluvlastnických podílů. Ale tento náklad to také není. Co to je? Použití svěřených prostředků v rozporu s jejich určením? Je to můj názor a právníci, soudci mohou mít také jiný, ale je třeba si uvědomit, že SVJ má omezenou právní subjektivitu (způsobilost). Žádné SVJ nepotřebuje špiclovat všechny své členy! Tady zdůrazňuji členy, kteří si své povinnosti vůči SVJ plní a těch je drtivá většina. Protože tato služba sleduje všechny, nejen ty problematické. A sleduje všechny změny v katastru nemovitostí, třeba když refinancujete hypotéku, výbor o vás ví všechno! Jednoho či dva vážné dlužníky si ohlídáte snadno sami jednou týdně a zdarma. A to je moje vlastní zkušenost.

Mimochodem víte, že existuje program, který zdarma hlídá katastr nemovitostí? A ohlídá několik SVJ. Stačí hledat na internetu. 🙂 Jistě, garance zde není, ale za dobu zhruba 2 let používání mohu potvrdit, že spolehlivý je. Nicméně platí to, co jsem psal, sledovat všechny jednotky je nesmysl, je to neekonomické a neúčelné! Řádný hospodář by si tuto službu nikdy nekoupil a výbor musí jednat s péčí řádného hospodáře. Jako důkaz slouží i fakt, že zmíněné SVJ kromě rejstříků schvalovalo „odpis“ dluhu bývalého vlastníka ve výši 30 000 Kč. Za 12 let fungování SVJ je to jediný dluh, který nebyl vymožen, musí ho tedy zaplatit všichni. Za sledování rejstříků toto SVJ utratí jen za 2 roky 33 856 Kč! Tato služba se nevyplatí.