Pravidelně sleduji doporučení či rady odborníků na právo – právníků, kteří v oblasti SVJ působí. Nedávno mě zaujal tento dotaz a především odpověď na něj od odborníka:

„Máme jednoho vlastníka jednotky, který nás neustále bombarduje svými požadavky. Mimo jiné požaduje ke každému zápisu ze shromáždění i prezenční listinu s podpisy přítomných. Chtěli bychom vědět, zda jsme povinni mu toto dávat. Ve stanovách to upřesněno nemáme a některým vlastníkům to vadí, jsou proti tomu. Případně, jestli můžeme toto zamítnutí odhlasovat na shromáždění. Stačí to, nebo to musíme doplnit do stanov?“

Odpověď byla uveřejněna na internetu v článku s názvem Zápis ze shromáždění – na co má člen SVJ právo? Celý dotaz včetně odpovědi právníka advokátní kanceláře, která o sobě hlásá, že se specializuje na SVJ najdete zde nebo se můžete podívat na PDF verzi této stránky zde.

Z dotazu předpokládám, že SVJ zápis ze shromáždění netají a minimálně ho vyvěšuje na nástěnku v domě. To je dobře. Šokující však je, že právník (právní analytik) na závěr ve své odpovědi doporučuje toto:

„Tazatelce lze proto doporučit, aby do stanov byla doplněna výslovná úprava toho, že členové společenství nemají právo na zápis ze zasedání shromáždění, ale toliko právo nahlížet do zápisu ze zasedání shromáždění a za jakých podmínek a v jaké době mohou členové toto právo realizovat.“

Z odpovědi je zřejmé, že se právník, potažmo celá firma, chce zalíbit výborům SVJ, a to výborům, které chtějí něco tajit, mlžit, jinak by přece nedoporučoval tak nesmyslné ustanovení dát do stanov! Je tedy evidentní, že cílovou skupinou jsou výbory SVJ (jsou za to ochotny zaplatit slušné peníze), nikoliv však členové SVJ, kteří spíše potřebují ochranu proti zlovůli mnoha výborů SVJ. Místo toho, aby kultivovali tuto oblast, aby ji zprůhledňovali a v tomto směru i radili výborům SVJ, tak doporučují upírat členům SVJ i právo na zápis (jen nahlížet)!

Delší dobu tuto firmu sleduji (díky reklamě je dost známá). Z mnoha odpovědí na dotazy, které na zmíněném webu uveřejnili, jsem dovodil, že problematika SVJ není jejich silnou stránkou, neboť se vždy odkazují na zákony, ale nevšiml jsem si, že by také poukazovali na judikaturu, která je velmi důležitá, neboť jen soud může vykládat zákon. Absence praktických zkušeností z fungování SVJ je zřejmá. Je rozdíl, zda radí teoretik, nebo osoba, která má relevantní praktické zkušenosti z fungování SVJ.

A protože jsem zvyklý svá tvrzení dokládat, důkaz najdeme hned v odpovědi právníka na shora uvedený dotaz:

„Neurčí-li stanovy jinak, lze toto právo vykonat v sídle shromáždění. Člen společenství tedy nemá ze zákona právo na to, aby obdržel zápis ze zasedání shromáždění ani listinu přítomných. Má právo pouze nahlížet do zápisu v sídle shromáždění.“

Od právníka bych takový blábol opravdu nečekal! A už vůbec ne od právníka, který se specializuje na SVJ. Dokonce bych takový nesmysl nečekal ani od člena voleného orgánu SVJ (člen výboru, kontrolní komise atd.). Nejprve jsem si myslel, že jde o „překlep“ či spíše nepozornost, ale když je to tam hned dvakrát… To nemůže být nepozornost.

Přečtěte si první a poslední větu shora uvedené citace odpovědi právníka. Ano, čtete správně: „v sídle shromáždění“! Jde jen o opsané a upravené (bez přemýšlení, jinak si to nedokážu vysvětlit) ust. § 254 o.z.

Každý člen SVJ (vlastník) by měl vědět, že shromáždění je nejvyšší orgán SVJ, který má omezenou dobu trvání. Ta je omezena časem zahájení a časem ukončení zasedání shromáždění. Shromáždění nemá právní subjektivitu (právní osobnost), nemůže mít tedy ani sídlo. Měl by to vědět i právník, který se navíc specializuje na tuto problematiku.

Možná to není nepozornost, možná je to úmysl, protože pak by člen SVJ nemohl toto právo nahlížet vůbec uplatnit. A o to zřejmě jde. Vidíte, jak je důležité číst vše, co schvalujete na shromáždění, a rozumět tomu?

Právo nahlížet

Mimochodem, jaký je rozdíl mezi „nahlížet“ a „pouze nahlížet“? Pojem „pouze nahlížet“ jsem viděl i ve stanovách vypracovaných advokátní kanceláří, o kterých se píše na této straně, podívat se na ně můžete zde. Právo nahlížet je již dávno vyloženo judikaturou. V rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 703/2011 se uvádí:

„Naopak, dosavadní způsob, jakým se navrhovateli dostává informací z listin společnosti opisováním se jeví jako šikanózní, neodpovídající současné běžné praxi ani co do formy, ani co do rozsahu. Odvolací soud uzavřel, že běžnou praxí poskytování informací společníkovi společnosti s ručením omezeným, je nejenom nahlížení do dokladů společnosti, ale i možnost pořídit si prostřednictvím nepoškozující reprodukční techniky kopie takových dokladů.“

V souvislosti s pojmem nahlížet je třeba uvést, že se tím rozumí nahlížet do originálů dokladů! Např. účetních dokladů, smluv apod. Nevztahuje se to pochopitelně na dokumenty naskenované, tedy na dokumenty v elektronické podobě. Vzhledem k tomu, že nejde o originály, nehrozí jejich poškození, zničení či ztráta a nic nebrání tomu, aby je vlastník obdržel e-mailem. Pokud vlastníkovi stačí dnes běžná elektronická podoba dokumentů a nepotřebuje si ověřit určité skutečnosti nahlížením do originálu dokumentu, nejedná se o nahlížení. Vzhledem k tomu, že drtivá většina zápisů je v elektronické podobě, je absurdní řešit nahlížení do nich, když mohou být rovnou zaslány e-mailem nebo uveřejněny na webu SVJ.

Jak tedy v této souvislosti vykládat ustanovení § 254 odst. 3 občanského zákoníku, které zní: Každý člen spolku může nahlížet do zápisů ze zasedání za podmínek určených stanovami. Neurčí-li stanovy jinak, lze toto právo vykonat v sídle spolku. Důvodová zpráva o tom mlčí. SVJ musí zápisy ze schůzí výboru i ze shromáždění uchovávat. Každý člen pak může do těchto zápisů (jejich originálů) nahlížet, pokud nejsou v elektronické podobě. Zápisy ze zasedání shromáždění se vždy uchovávají v listinné podobě (jsou vždy podepsané).

Má-li tedy člen SVJ právo do těchto dokumentů nahlížet, má právo znát jejich obsah, mohou mu tedy být, pokud o to požádá, tyto zápisy zaslány v elektronické podobě. Podle mého názoru je to v souladu s výše citovaným judikátem sp. zn. 29 Cdo 703/2011, neboť trvat na nahlížení do dokumentů v případě, že je tento dokument možné zaslat v elektronické podobě (což je běžná praxe), by se jevilo jako šikanózní. Bohužel se to v praxi děje a výbory jsou v tomto podporovány svými právníky (advokáty), které si nakonec zaplatí všichni členové SVJ.

Závěrem

Tak nevím, jak může advokát, který je tak nepozorný, nedůsledný, nepečlivý a bůhvíco ještě, schopen hájit zájmy (nejen) SVJ např. u soudu?

Na závěr uvedu, že SVJ nemá členům SVJ (tedy vlastníkům jednotek) nic tajit. Je naprosto samozřejmé, že zápis ze schůze výboru a ze shromáždění je vyvěšen na nástěnkách v domě, a v dnešní elektronické době i rozeslán e-mailem. Pokud výbor SVJ s tím má problém, bude problém i v jeho práci a je třeba zpozornět a začít se zajímat, co se v SVJ vůbec děje. Vždyť SVJ spravuje váš majetek a hospodaří s vašimi penězi!

Je třeba si uvědomit, že zápis ze shromáždění je velmi důležitý dokument, na jehož základě dochází např. ke změnám zápisu v rejstříku společenství vlastníků jednotek. Přijatá usnesení mají zásadní vliv na chod SVJ, je tedy nutné, aby zápis odpovídal skutečnosti (průběh shromáždění, přijatá usnesení a jejich přesné znění, hlasování a přítomnost na shromáždění). Vím, že někdy bývá znění přijatého usnesení v zápisu jiné, než jaké ve skutečnosti zaznělo na shromáždění a o kterém se hlasovalo. Pak je v zájmů vlastníků, aby na to upozornili a žádali o opravu zápisu, popř. uplatnili své právo u soudu.

Pokud jde o prezenční listinu a protokol o hlasování, musí být k dispozici, protože je to důkazní prostředek pro případ soudního sporu. Nevidím jediný důvod, proč by tyto listiny měli být utajeny, vždyť členové SVJ mají mít možnost kontroly, zda výbor nezfalšoval přítomnost či hlasování. Děje se to. Rovněž nechápu, proč se zasláním těchto (např. naskenovaných) dokumentů může mít nějaký člen SVJ problém? Vždyť účast na shromáždění není tajná a ani hlasování není tajné. Všichni vidí, kdo je přítomen a kdo jak hlasuje.