Oznámení nabytí vlastnictví není doručení protokolu o předání bytu
Realitní makléři často nabízejí svým klientům, kupujícím, službu navíc, která obsahuje oznámení nabytí vlastnictví jednotky správci domu, tedy SVJ (případně, když nefunguje výbor, o vše se stará správcovská firma).
Již dříve jsem ve svých článcích psal, že mám rád profesionály a co si pod pojmem profesionál představuji. Pokud se někdo chvástá tím, že je realitní odborník (makléř) a ještě k tomu na seniorské pozici, tak tím spíš očekávám, že dotyčný člověk bude mít základní znalosti o nemovitostech.
Realitní makléři častokrát posílají protokol o předání bytu (předávací protokol), který je pro účely fyzického předání bytu (souvisí s kupní smlouvou), to je ovšem něco jiného, než oznámení o nabytí vlastnictví.
Nový vlastník, realitní makléř senior, nevěděl nebo údajně schválně vyplnil špatné datum právních účinků. Tento profesionál výboru napsal: „Prosím zašlete mi evidenční list s poplatky. Do jakého data se musí vždy zaplatit poplatky na další měsíc?“ Profesionál by měl vědět, že žádné evidenční listy s poplatky SVJ nezasílá. Místo toho měl chtít předpis záloh, ale to by to musel vědět. Vlastník také žádné poplatky SVJ neplatí. Kdyby tento profesionál četl naše stanovy, tak by také věděl, do kdy se mají zálohy platit, ještě dříve, než by dostal předpis záloh; na něm je to taky napsáno. Pokud by se takto vyjadřoval laik, to se dá pochopit, ale odborník? A pak chtějte něco od „profesionálů“.
Co si realitní makléři představují pod oznámením nabytí vlastnictví jednotky?
Realitní makléři si myslí, že předávací protokol při koupi bytu je to samé, co oznámení nabytí vlastnictví, ale není tomu tak.
V případě, že takový odborník nabízí i službu (asi jako konkurenční výhodu) oznámení nabytí vlastnictví jednotky za nabyvatele, tedy kupujícího, tak je logické očekávat, že ví, co to obnáší, že zná právní rámec apod.
Jakou dlouholetý předseda či místopředseda výboru SVJ jsem se setkal s mnoha případy oznámení nabytí vlastnictví jednotky nabyvatelem. Dříve nám tyto věci zajišťovala správcovská firma, ale po té, co jsme zjistili, že si to „pytlíkuje“ podle svého a dle přání převodce a nabyvatele, což je špatně, protože vznik členství v SVJ je dán naprosto jednoznačně a nelze si ho upravit dle potřeb.
Bylo to dáno právě neznalostí právní úpravy správcovské firmy, proto to dělala neprofesionálně, byť si za svoji práci nechala zaplatit. O to jsem psal v článku Proč je důležité datum vzniku členství v SVJ?
Nedávná zkušenost s odborníkem
Výboru mého SVJ zaslal ve druhé polovině roku e-mailem rodinný bankéř senior – rádce na finance, jak měl uvedeno u jména, toto:
„…v příloze zasílám Oznámení o nabytí vlastnictví bytové jednotky XX.
Prosím o zaslání předpisu zálohových plateb za služby nové majitelce, paní XX zaslání finálního vyúčtování manželům XX. „
Rodinný bankéř senior neví, že vyúčtování může proběhnout až poté, co jsou známy náklady. Ty jsou známy až poté, co je uzavřeno zúčtovací období, zpravidla jím je kalendářní rok. Rovněž neví, že zálohy se neplatí jen za služby, i když v některých SVJ to tak je, jak jsem psal v článku Fond oprav je jako Yetti – všichni o něm mluví, ale nikdo ho neviděl.
Odpověděl jsem:
„…v příloze posílám předpis záloh od 4/2019. Paní XX jsem aktivoval uživatelský účet na našem webu, aktivační e-mail jí byl odeslán.
Vyúčtování bude až začátkem příštího roku.„
Právní účinky zápisu ke dni 25. 3. 2019, od tohoto data se nový vlastník stal členem SVJ.
Rádce na finance odpověděl:
„…chtěl jsem Vás požádat o vysvětlení:
Paní XX převzala byt č. XX, dne 27. 4. 2019. Neměla by tedy správně hradit zálohy od května 2019? Předpokládám, že zálohová platba za duben 2019 proběhla ještě od manželů XX.“
Rádce na finance a rodinný bankéř v jedné osobě vůbec nic netuší o vzniku členství v SVJ.
Na toto jsem mu odpověděl:
„…jako rodinný bankéř senior musíte vědět, kdy se nabyvatel stává členem SVJ, a od kdy mu tedy plynou práva a povinnosti. Dokonce je to obsaženo v otázkách na zkoušku pro zprostředkování spotřebitelského úvěru. Předpokládám, že tuto zkoušku máte.
Bez plné moci Vám nemůžeme sdělovat informace o vlastnících apod. Už jsem udělal výjimku s předešlou informací, byť nerad.
Děkuji za pochopení.“
Rádce se pak odmlčel. Všechna data jsou pozměněná.
Realitní kanceláře mají vůbec zvláštní způsoby a je třeba být vždy na pozoru, protože jde o velké peníze, o které můžete i přijít. O jedné zvláštní praktice známé realitní kanceláře jsem psal v článku Realitní kancelář chtěla podepsat potvrzení o převzetí informací.
Mám rád profesionály. To říkám stále, takových si opravdu vážím, ale bohužel jich je málo. Nikdo neví všechno, ale když už nabízím takovou službu, tak si k tomu něco nastuduji a nedělám to takhle amatérsky. Pro opravdového profesionála je to samozřejmost.
Bohužel se s podobně nekvalitními službami setkávám prakticky stále. Pokud to neví vlastník, chápu to, i když každý vlastník by se měl orientovat v problematice vlastnictví bytů a SVJ, je to v jeho zájmu.
U nás ohledně plateb respektujeme dohodu převodce a nabyvatele, pokud se dohodnou, že nabyvatel začne platit od 1.5., vystavíme mu předpis od 1.5. Úhrady do 30.4. jdou za převodcem.
Pouze pokud se nedohodnou, nebo nám dohodu ve lhůtě 1 měsíce od nabytí neoznámí (máme hlídání katastru), pošleme nabyvateli předpis automaticky s účinností ode dne „právních účinků“, tedy od 25.3. Úhrady do 24.3. jdou za převodcem.
V praxi tohle řešení (které je samozřejmě souladné se zákonem) ale způsobuje problémy, protože veřejnost takto není navyklá a převodce obvykle po předání bytu přestane platit, někam zmizí a my podáváme na slepo žalobu k našemu soudu (protože jinou adresu neznáme, poslední známou adresou je adresa našeho domu), soud vydá rozsudek a už se nám stalo, že žalovanému se podařilo rozsudek zrušit pro místní nepříslušnost, nás to jen stálo peníze.
Nabyvatel je zase naštvaný, že by měl platit zálohy za 1-2 předchozí měsíce, kdy v bytě nebydlel a děláme si v domě nepřátele.
Ta 20 denní lhůta na katastru je nešťastná a v praxi způsobuje problémy, protože sice na katastr odnesete kupní smlouvu 25.3., ale k přepisu vlastnictví dojde až skoro po měsíci, do té doby je převodce stále vlastníkem a musí zaplatit svojí zálohu. Jenže nabyvateli nědy v květnu pošleme předpis s účinností od 25.3. a tak vlastně dojde k situaci, kdy jsou zálohy za část března a za celý duben (často i za celý květen) zaplaceny dvakrát. Samozřejmě to řešíme tak, že zálohy převodci ve vyúčtování vracíme a nabyvateli se vrátí také, protože měl nulovou spotřebu, jelikož v bytě nebydlel – teda pokud nám doručí předávací protokol se stavy měřičů, pro což často musíme vyvinout nadlidské úsilí, aby nám předávací protokol dal (resp. aby nám oznámil stavy, byť třeba emailem). Někdy stavy nemáme a pak se opravdu blbě rozděluje spotřeba.
Zrovna loni se stalo, že jeden byt byl během roku prodán 2x, měl tedy tři vlastníky a my nemáme od nich stavy měřičů, ani adresy, kam se přestěhovali. To je fakt na pytel a pak máte chuť s výborováním seknout, když vám lidi takto hážou klacky pod nohy.
Navíc dochází k situaci, kdy formálně je nabyvatel dlužníkem (předpis dostane v květnu), protože březnovou část a duben zaplatí „pozdě“. Musíme pak v evidenčním softwaru ručně nulovat úroky z prodlení, což způsobuje zbytečnou administrativní zátěž.
Taky máme trochu problémy s výpočtem podílu záloh na převodce a nabyvatele (do 24.3. / od 25.3.), matematicky problém není, ale pokud do toho vstupuje různá výše záloh (nabyvatel chce pochopitelně jiné zálohy než měl převodce, pokud mu v bytě bude bydlet početnější rodina, nebo naopak je single), už výpočty nějaký čas zaberou.
Bohužel žádný správcovský software, který je na trhu a který jsme zkoušeli, si s rozličnými variantami neumí poradit, vždy je třeba vše počítat a zadávat ručně.
Tím chci říct, že rozumím praxi správcovských firem, že preferují vystavení předpisu záloh od „1.5.“ a předchozí měsíc ať ještě zaplatí převodce. Navíc v praxi převažuje faktické převzetí bytu až po převodu na katastru, takže den faktického převzetí bytu se obvykle kryje s datem „1.5.“. Lidé pak nechápou, proč by měli platit předchozí měsíc, když v bytě nebydleli a zbytečně to vyvolává hádky v domě a nenávist k „diktátorskému“ výboru.
Takto to máme i ve stanovách. S ohledem na novelu „přechodu dluhů“ toto stejně pozbyde důležitosti, jelikož většinová tendence bude všechno házet na nabyvatele a taková bude i rozhodovací praxe soudů.
Dobrý den,
dovolte mi reagovat na konec Vašeho příspěvku. Je právě chybou nazývat výbor, který vykonává svoji činnost dle právních předpisů, jako diktátorský. Nedělejme z vlastníků bezbranné a starostlivé vlastníky, tak to vždy není. Dodržování pravidel je základ dobrého hospodaření a soužití v domě.
To, že někteří vlastníci si nepřečtou zákon, stanovy a neznají svoje povinnosti, je jen jejich hloupost. Jsou svéprávní, mají práva a také povinnosti.
Praxi správcovských firem rozumím tak, že neznají právní úpravu, a proto ji ani nedodržují. Navíc je způsob, o kterém píšete, pro ně pohodlnější. Dokonce se to snaží prezentovat jako svoji konkurenční výhodu, že jsou přátelštější k vlastníkům, že jim vyjdou vstříc. To je lež.
Ale běda, když přijde na vymáhání dluhů, není to moc časté, ale pak se dokáže, jak je dobré mít v těchto věcech pořádek. Žalujte dluh po někom, kdo nebyl vlastníkem, ačkoliv již převzal byt a platil zálohy. Neuspějete. Nečlen nemá žádné povinnosti vůči SVJ, není tedy pasivně legitimován. Tohle opravdu nepodceňujeme. Vždyť jde o peníze! O peníze SVJ, vlastníků, ne o peníze správcovské firmy!
Také jsme měli 3 vlastníky za jeden rok, tedy 2 změny vlastníka u jedné jednotky, také jsme neměli náměry od původního vlastníka ke konci roku, vše máme upravené ve stanovách. Už jsem zažil hodně případů, takže jsme si ty důležité dali do stanov, aby bylo jasné, jak postupovat.
Nevím, jak u vás, ale v našem SVJ o výši záloh rozhoduje shromáždění, případně předpis pro další období je určen ve stanov. Nový vlastník může chtít cokoliv, jiná věc je, jestli je to v souladu s právními předpisy a stanovami. Toho se držte.
Pamatujte si, že pořádek dělá přátele.