Nedávno se na internetu objevily články o ukradené identitě SVJ, o falešných orgánech SVJ apod. U některých osob to způsobilo zděšení, i když popisovaný způsob, jak převzít SVJ, je již dlouho známý a děje se i mimo SVJ – např. v akciových společnostech, esróčkách atd. Když jsem si přečetl první článek na toto téma, zjistil jsem, že nejde o běžný článek, ale PR článek na jednu poskytovanou službu. Je holt zvykem lidi vystrašit, aby koupili nějakou zbytečnou službu. Tou službou je služba Alarm SVJ.
Zbytečný Alarm SVJ
Když se podíváme, co tato služba obsahuje a zhodnotíme přínos pro SVJ, tak lze bohužel konstatovat, že jde o službu zbytečnou. Na to musí přijít každý člen statutárního orgánu, který má k výkonu této funkce nezbytné předpoklady. To, že ne každý má předpoklady k tomu, aby zastával funkci člena statutárního orgánu, je věc jiná, i když celkem častá.
Ve variantě ALARM SVJ Klasik za 125 Kč měsíčně:
- sleduje nepřetržitě rejstřík
- hlásí (SMS/e-mail) neprodleně každou změnu v zápisu
- v případě podvodného zápisu volá s informacemi a návrhem řešení
- NAVÍC – pravidelně tři měsíce dopředu informuje, že statutárům končí funkční období
Tato služba stála původně 85 Kč. Během několikadenního psaní tohoto článku došlo ke zdražení této služby.
Ve variantě ALARM SVJ s právní ochranou za 375 Kč měsíčně:
- sleduje nepřetržitě rejstřík
- hlásí (SMS/e-mail) neprodleně každou změnu v zápisu
- v případě podvodného zápisu kontaktuje advokát SVJ, převezme si případ, kontaktuje banky, podá návrh na rejstřík, vypracuje trestní oznámení a kompletně si celý případ převezme
- NAVÍC – pravidelně tři měsíce dopředu informuje, že statutárům končí funkční období
Tato služba stála původně 125 Kč. Během několikadenního psaní tohoto článku došlo ke zdražení této služby.
Proč je tato služba zbytečná?
Jednoduše proto, že nenabízí nic jiného než to, co by měl dělat člen statutárního orgánu. To platí bez výhrad o variantě Klasik, varianta s právní ochranou navíc obsahuje (některé) služby advokáta. Na webu jsem však nenalezl podmínky této služby, jen objednávku. Takže objednáváte zajíce v pytli. Od advokáta bych to nečekal. Lze tedy předpokládat, že s využitím služeb advokáta budou spojeny další náklady pro SVJ, neboť v nabídce jsou uvedeny jen tyto služby advokáta: převezme si případ, kontaktuje banky, podá návrh na rejstřík, vypracuje trestní oznámení.
To, že mě služba informuje o tom, že došlo ke změně ve statutárním orgánu je až příliš pozdě! Bohužel však nemá třetí osoba možnost, jak to zjistit ještě před tím, než dojde k zápisu do rejstříku. Zjistí to však SVJ, pokud si přebírá poštu nebo má zřízenu datovou schránku (to je ideální případ). Je až neuvěřitelné, kolik SVJ nemá označenu poštovní schránku!
Statutární orgán, který funguje řádně tuto službu nepotřebuje, neboť nejde o účelně vynaložené prostředky a využití této služby, která navíc řeší až následek, je podle mého názoru v rozporu s péčí řádného hospodáře.
SVJ, které je statutárnímu orgánu „ukradené“, je mu ukradené
Jak je možné, že dojde k ukradení SVJ, tedy k tomu, že jako statutární orgán je zapsán někdo, kdo nebyl zvolen? O falšování zápisů jsem psal v článku Falšování zápisů: V mnoha SVJ běžná praxe. Když falšují zápisy legální členové statutárního orgánu, tak není nic divného, že to dělá někdo cizí.
Zfalšovat zápis ze shromáždění, na kterém proběhla volba statutárního orgánu, není nic složité. Tento zápis pak stačí spolu z návrhem na změnu zápisu v rejstříku poslat poštou na rejstříkový soud a soud návrh zapíše, pokud si nevyžádá doplnění. O tom, že soud změnu zapíše zašle SVJ usnesení, ve kterém budou změny vymazávané a zapisované uvedeny.
Přebírání pošty je nutnost
Pokud SVJ nemá datovou schránku, soud zašle usnesení poštou. Pokud SVJ nemá označenou poštovní schránku (a že jich je požehnaně, protože faktury chodí na správcovskou firmu, a vůbec, nepočítají, že by jim chodilo i něco jiného), SVJ se o změně nedozví. Po marném uplynutí lhůty pro odvolání dojde k nabytí právní moci a zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek. To je věcí statutárního orgánu, pokud řádně funguje, není třeba se obávat. Na druhou stranu je třeba přiznat, že poštovní služby někdy nejsou tak kvalitní, a i přesto, že statutární orgán nepochybyl, o obsílce od soudu se nedozví.
Pokud je však SVJ statutárnímu orgánu, jak se říká, ukradené, tedy je mu jedno, co se s SVJ děje, o SVJ se nestará, spoléhá na správcovskou firmu, pak se nesmí divit, že mu to SVJ někdo cizí ukradne. A takových SVJ je mnoho. Na vojně kdysi platilo (nevím, jak je to dnes) voják se stará, voják má. 🙂 Myslím, že to můžeme zobecnit.
Obchod se strachem
Ačkoliv je takové ukradení SVJ, resp. vytunelování peněz z účtu SVJ, protože o peníze v tomto případě jde, velmi nepříjemné, tak je důležité nenechat se vystrašit touto kampaní na konkrétní službu a hned začít vyhazovat peníze vlastníků za něco, co má pro vlastníky mizivou hodnotu. Zbytečně nepanikařte.
Důležité je mít ve výboru osoby, které vědí, co mají dělat, a starají se o SVJ a jeho záležitosti. Budu se opakovat, ale to, že členy statutárních orgánů jsou často osoby, které nemají předpoklady pro výkon této funkce je fakt, který mohou změnit jen vlastníci tím, že do těchto funkcí budou volit osoby, které tyto předpoklady mají. A je jedno, zda to bude někdo z vlastníků nebo třetí osoba (profesionál). Ve výborech jsou často vysokoškoláci, i ti často nemají potřebné znalosti a další předpoklady pro výkon funkce. Dosažené vzdělání není rozhodující. Pro výkon funkce žádná škola neexistuje.
Nákupem nějaké služby, která neumí víc, než odpovědný statutární orgán, dojde akorát k falešnému pocitu bezpečí. Odpovědnost má však stále výbor (statutární orgán), tu z něj tato a další podobné služby nesejmou!
Pod pojmem výbor, statutární orgán je třeba vidět člena či členy tohoto orgánu, ti musí splňovat předpoklady pro výkon funkce a mají odpovědnost. Neboť výbor (statutární orgán) nemá právní subjektivitu, nelze ho žalovat ani trestně stíhat.
Musím upozornit, že tyto podvody se dějí trochu jinak, resp. jsou „vylepšené“ o „ukradení“ doručovací adresy. Podvod je ve své podstatě jednoduchý – podvodník totiž zfalšuje i plnou moc za SVJ („podepsanou“ ještě předchozím statutárem), rejstříkový soud tedy nedoručuje přímo SVJ, ale jeho „zmocněnci“. SVJ se tak nemá šanci o usnesení o zápisu změn dozvědět, i když má datovou schránku.
Funguje to stejně, jako když se SVJ nechá zastoupit při soudním sporu advokátem – soud pak předvolání a rozsudky nedoručuje přímo SVJ, ale advokátovi…
Žádné stoprocentní řešení za aktuální právní úpravy neexistuje. Musel by se změnit zákon a reformovat (plně digitalizovat) veřejný rejstřík. V Anglii existuje možnost nechat zablokovat zápisy do rejstříku bez zadání určitého kódu, který registrační úřad posílá poštou na adresu sídla firmy (bez součinnosti předchozího statutára tedy nelze provést změnu). To má ale nevýhodu v případě, že předchozí statutár nekomunikuje, zemřel apod. – nový statutár si ale může vygenerovat nový kód a nechat poslat na adresu sídla, pokud ale nemá pod kontrolou poštovní schránku, je to pak neřešitelná situace.
U nás existuje jediná „post“ obrana – průběžně kontrolovat rejstřík a při změně bleskově reagovat – prvotně tedy informovat banku (rozumné banky dočasně zalokují bankovní účet, tuto povinnost při „podezřelé transakci“ jim dává zákon o bankách, resp. zákon proti praní špinavých peněz). Je nepředstavitelné, když do banky přijde „nový statutár“ a chce z účtu SVJ vybrat celý zůstatek (jsme sídliště, naše sousední SVJ o 500 bytech má na účtu asi 22 miliónů Kč), že by to bankéř povolil. Šlo by o ukázkový případ podezřelé transakce a bankéř je povinen upozornit centrálu, která vyhodnotí, zda může jít o podvod a dočasně transakci zablokuje a reportuje FAÚ, případně Policii ČR.
Z toho pohledu by bylo dobré, kdyby e-mailové hlídání změn nabízelo přímo ministerstvo spravedlnosti, jako to umí ČÚZK při změně v katastru nemovitostí. Není to sice zcela imunní vůči chybám, ale hodně věcí to řeší.
Abych ale nebyl tak přísný – určitá – bohužel byrokratická a otravná – obrana přece jen existuje – do stanov SVJ začlenit nutnost schvalovat usnesení o volbě výboru/předsedy osvědčením veřejnou listinou, tedy za přítomnosti notáře. Nicméně ani toto není 100% spolehlivé – jednak úředníci rejstříkového soudu často nečtou stanovy, nebo to mohou ve stanovách přehlednout, druhak i notáře lze obalamutit (tam je pak ale odpovědnost státu).
Co se týče odpovědnosti výboru, určitou malou útěchou je pojištění odpovědnosti členů statutárního orgánu za výkon funkce, loni na školení zástupce České pojišťovny potvrdil, že by v těchto případech pojišťovna zaplatila náklady právního zastoupení při řešení podvodné změny v rejstříku.
V případě, že dojde k využití zmocněnce, tak tím spíše je třeba zpozornět, neboť je to podezřelá skutečnost, i když využití zmocněnce samo o sobě ne, nicméně v určitých souvislostech, to určitě podezřelé je. V těchto případech by stačilo, kdyby rejstříkový soud posílal korespondenci nejen zmocněnci, ale také SVJ na vědomí.
Problém také je, že orgány veřejné moci jaksi nějaké podvody se zápisy moc nezajímají. Když upozorníte soud, že došlo k zápisu osoby na základě zápisu, který neodpovídá skutečnosti, tak je jim to jedno, i když jde o trestný čin. Policie to také nešetří. Asi čekají až někdo ukradne miliony, pak to možná milostivě budou řešit.
Pokud jde o pojištění D & O, tak aby se plnilo, musí tam být zavinění člena statutárního orgánu, pokud nic nezanedbal, není z čeho plnit. Např. by si SVJ nepřevzalo poštu, zmeškalo lhůtu apod. To platí obecně. Nicméně je to užitečné pojištění.
Reakce ČSOB na podvodné zápisy do rejstříku SVJ a BD
ČSOB je mateřskou bankou pro více než třetinu bytových družstev a SVJ v ČR. V ČSOB a Poštovní spořitelně tito klienti v současné době využívají více než 33 000 běžných a spořicích účtů. Je tedy logické, že cílem podvodných útoků na změnu identity SVJ byli asi nejvíce postiženi právě klienti ČSOB.
ČSOB se dozvěděla o snahách o podvodnou změnu statutárních orgánů SVJ již 23. 9. 2020. Ten den byly zaznamenány první případy, ze kterých bylo patrné, že útok byl zaměřen zejména na SVJ a že se současně vždy jednalo o stejný scénář, kdy padělaným zápisem ze shromáždění vlastníků byl odvolán stávající výbor SVJ a místo něj zvolen předseda společenství, kterým byla právnická osoba – většinou s.r.o., zastoupené jednatelem. Na základě takového padělku byl podán návrh na rejstříkový soud na provedení změny orgánů SVJ.
Protože bylo jasné, že cílem takového jednání bylo v dalším kroku dosáhnout změny podpisového oprávnění (dispozice) k účtům SVJ a jejich následné vytunelování, přijala ČSOB ještě ten samý den tj. 23. 9. 2020, odpovídající opatření k zamezení provedení podezřelých změn v podpisových vzorech SVJ. Všechny pobočky byly centrálně informovány o tomto typu podvodů a v případě, kdy se pobočka setká se snahou o změnu podpisových oprávnění k účtu SVJ na nějakou právnickou osobu, měla povinnost postupovat dle následujících pokynů – níže uvedený text je doslovně zkopírován z informace pro pobočky:
V případě, že se na Vás obrátí SVJ se žádostí o změnu podpisového vzoru, přičemž novým předsedou SVJ, jednajícím za SVJ, bude s.r.o. (resp. jeho jednatel), odmítněte změnu provést a dále postupujte následovně:
• kontaktujte příslušného firemního bankéře se žádostí o prověření platnosti předloženého výpisu z rejstříku SVJ
• firemní bankéř se neprodleně spojí s odvolaným předsedou výboru SVJ a ověří, zda nově zapsaný předseda SVJ byl opravdu orgány SVJ platně zvolen
• v případě, že firemní bankéř zjistí, že k zapsání nových orgánů SVJ došlo podvodně, okamžitě toto oznámí na příslušný bezpečnostní útvar centrály – v opačném případě vydá souhlas se změnou podpisového vzoru
Tím, že ČSOB velice rychle zareagovala již na první případy předmětných podvodů, byly uchráněny účty jejích klientů před možností jejich vytunelování. Věříme, že včasná reakce banky zachránila jejím klientů miliony korun, které na svých účtech mají deponovány. Závěrem je vhodné zdůraznit, že do dnešního dne (9. 10. 2020) ČSOB neregistrujeme ani jednu stížnost od SVJ, že by došlo k nějaké podvodné manipulaci s jejich účtem. Jsme rádi, že banka v této chvíli prokázala, že úspory jejích klientů jsou opravdu dobře v ČSOB chráněny. Tímto Vás informujeme o způsobu přijaté ochrany účtů ze strany ČSOB.
V Praze 19.10.2020