Zápis, ať už ze schůze výboru nebo ze zasedání shromáždění či jiného orgánu SVJ, má zaznamenat průběh a usnesení těchto orgánů podle skutečnosti. Mnoho vlastníků nejeví velký zájem o činnost SVJ, málokdo si prostuduje podklady pro shromáždění, málokdo si přečte zápis ze zasedání shromáždění a zkontroluje, zda to, co bylo přijato, je také zapsáno, a zda je průběh zaznamenán pravdivě.

V tomto příspěvku se budu zabývat falšováním zápisů ze zasedání shromáždění, neboť tyto zápisy se nejčastěji falšují. Dále také proto, že právě zápisy ze zasedání shromáždění jsou pro SVJ a jeho členy (vlastníky jednotek) velmi důležité. Zápisy jsou také velmi důležité pro vlastníky, kteří se teprve chystají koupit byt (jednotku) v domě. Právě zápisy (ze zasedání shromáždění, schůzí výboru) mají být součástí lustrace jednotky a SVJ – více informací o této službě najdete v ceníku. Tyto zápisy jsou také dokladem pro orgány veřejné moci, na jejichž základě např. zapisují změny do rejstříku společenství vlastníků jednotek.

Proč se falšují zápisy?

Důvodů, proč výbory (či předsedové společenství vlastníků) falšují zápisy ze zasedání shromáždění, je mnoho. Někdy může jít o nepozornost, nepřipravenost, neznalost (která však neomlouvá) při zasedání shromáždění a schvalování usnesení. Někdy může jí o záměr s tím, že se schválí usnesení, které je „průchozí“, ale v zápise se pak objeví usnesení, které, pokud by jako návrh zaznělo, by nebylo schváleno.

Obě varianty jsou nepřípustné a svědčí o tom, že členové výboru nemají nejen odborné, ale také morální předpoklady pro výkon funkce, protože normální přece musí být dodržovat, zákony, stanovy, nikoliv podvádět, lhát, uvádět někoho (shromáždění, vlastníky) v omyl…

Případ z praxe

V svém příspěvku Případ z praxe: Členové výboru neví o SVJ vůbec nic jsem psal i případu, kdy výbor zfalšoval zápis ze zasedání shromáždění proto, že zjistil, asi ze stanov, když si je při tvorbě zápisu přečetl, že nemá kdo zvolit předsedu výboru. A tak to zakamuflovali v zápisu tak, že předsedu a místopředsedu výboru zvolilo shromáždění, aniž by k tomu mělo shromáždění oprávnění ve stanovách. Světe div se, rejstřík to zapsal.

Copak vyšší soudní úředník či úřednice nekontrolovali soulad se stanovami společenství? Asi ne. O tom, že zápis neměl povinné náležitosti dle zákona, ani nemluvě. Hlavně zaplatit poplatek 2 000 Kč, a zapíšeme cokoliv nám předložíte, stanovy sem, stanovy tam… Taková je realita. Tak platí pro SVJ zákon a stanovy, nebo jsou SVJ „stát ve státě“?

Proč je důležité, aby zápisy odpovídaly skutečnosti?

Jak už jsem uvedl, zápisy ze zasedání shromáždění jsou velmi důležité, protože v nich jsou zaznamenána rozhodnutí nejvyššího orgánu. V případě, že jde o rozhodnutí, které není v působnosti shromáždění, jako nejvyššího orgánu SVJ, jsou v něm zaznamenána rozhodnutí vlastníků spoluvlastníků společných částí domu a pozemku.

V zápisech zaznamenaná rozhodnutí shromáždění, schválená usnesení, mají významný vliv na další činnost, chod SVJ. I z tohoto důvodu by měl každý vlastník zkontrolovat, zda zápis, především zaznamenaná usnesení, odpovídají skutečnosti. Není totiž samozřejmostí, že to, co bylo ve skutečnosti schváleno, bude také přesně v zápisu zapsáno. O důležitosti těchto zápisů jsem psal v příspěvku Zápis nejen ze shromáždění. Na co má člen SVJ právo?

O tom, že SVJ má omezenou právní způsobilost, a o tom, že SVJ nemůže rozhodovat o tom, co není v jeho právní působnosti, jsem psal v tomto příspěvku Je v působnosti shromáždění rozhodování o způsobu přispívání na správu domu a pozemku?

Další případ z praxe

Člen jednoho SVJ si v průběhu zasedání shromáždění všiml, že při změně stanov se hlasovalo o pozměňovacím návrhu, ale zapomněla se schválit změna stanov. Došlo tedy jen ke změně v souvislosti s přijetím pozměňovacího návrhu, nikoliv ke změně stanov, jak byla předložena, protože se o ní zapomnělo hlasovat.

Tím pozměňovacím návrhem bylo zpřísnění možnosti udělení plné moci. Původně bylo ve stanovách uvedeno, že člen SVJ může dát plnou moc jen dalšímu členovi, nebo osobě, která je zapsána v seznamu uživatelů u správce. Nově schváleno (těsně) zpřísnění, že plnou moc je možné udělit jen členovi SVJ. O tom jsem psal v příspěvku Judikatura Vrchního soudu v Praze: Omezení plných mocí na shromáždění je v rozporu se zákonem. A protože tento bod byl takový citlivý, po jeho schválení přešel předsedající místo hlasování o změně stanov, k dalšímu bodu.

Výzva k opravě zápisu

Člen SVJ čekal na zápis ze zasedání shromáždění a zajímalo ho, co bude uvedeno v zápise u tohoto bodu. Bylo tak uvedeno toto:

Shromáždění schvaluje předložené stanovy se změnou v článku IX, bod 11). Nové znění článku IX bod 11) je toto:
„Člen společenství vlastníků může zmocnit jiného člena společenství vlastníků, aby jej zastupoval při účasti na shromáždění nebo na všech shromážděních, a to včetně hlasování na shromáždění. Zmocnění musí být v písemné formě, přičemž je připuštěno i zastoupení ve formě generální plné moci. Podpisy na plné moci nemusí být úředně ověřeny.“

Místo toho, aby tam bylo dle skutečnosti napsáno, že shromáždění schvaluje změnu stanov, tak tam bylo napsáno, že shromáždění schvaluje předložené stanovy a změnu v článku IX bod 11. A bylo jasno. Výbor zfalšoval usnesení.

Vlastník vyzval SVJ k opravě zápisu s argumentem, že takové usnesení na zasedání nebylo předneseno a tudíž nemohlo být schváleno. Byla schválena jen změna jednoho ustanovení, ne změna stanov jako celku. Dále argumentoval tím, že má srozumitelnou nahrávku celého průběhu zasedání shromáždění.

Nejprve si vlastník psal s výborem, jehož členové dělali ze sebe hlupáky. O tom, že něco není v pořádku a výbor to věděl, svědčí to, že výbor připravil opravu zápisu! Ale nikoliv ve smyslu výtek vlastníka. Nově bylo na začátku usnesení napsáno, že shromáždění schvaluje stanovy ve znění protinávrhu…

Také vidíte tu hloupost? Copak může být jednou schválené usnesení dodatečně výborem v zápisu změněno? Vždyť o tomto změněném usnesení se už vůbec nehlasovalo! Prý šlo jen o dikci. Dikci si měl výbor připravit před tím, než návrh usnesení přednesl shromáždění ke schválení. Jenže dikcí se to nezachrání, když ani jeden z návrhů nebyl přednesen ke schválení.

Advokát výboru odepsal vlastníkovi

Ano, je smutné, že si výbor neumí obhájit svoji činnost bez advokáta, zřejmě proto, že falšování se těžko obhajuje bez právnických kliček. Pan advokát byl na shromáždění přítomen. Advokát mj. napsal:

Musíme úvodem především konstatovat, že nás překvapuje, že jste si pořídil zvukový záznam, přesto, že o tom nebyl nikdo z přítomných informován a nikdo neodsouhlasil takový zásah do osobnostních práv. Tuto záležitost bych však řešil později. Podle našich vzpomínek na jednání schůze shromáždění bylo předmětem jednání schválení stanov jako celku. Pan X měl protinávrh (proti celku stanov), který spočíval v tom, že se s navrhovaným zněním celých stanov ztotožnil a chtěl změnit pouze jedno ustanovení. Pamatuji si, že se četlo jen jedno změnové ustanovení tak, jak jej pan X navrhoval. aby se nemusely číst celé stanovy, což by nedávalo smysl, zdržovalo by to a celá schůze jasně věděla, že se schvalují stanovy jako celek. Já osobně jsem k tomuto bodu konstatoval, že musíme schválit stanovy (celé), neboť usnesení o schválení jejich posledního znění je napadeno Vaší žalobou a leží nyní u Vrchního soudu v Praze.

Pokud máte Vámi uvedený zvukový záznam, vypalte jej prosím na zvukové CD a poštou pošlete k mým rukám. Pokud z takového zvukového záznamu zjistíme, že si průběh hlasování pamatujeme špatně, budeme tuto věc řešit.

Z vyjádření advokáta je zřejmé, že ví, že má vlastník pravdu, proto mlží a „okecává“ to. Návrhy usnesení si přece nemusíme pamatovat, ty si musíme zapsat! Všimněte si, že o návrhu usnesení nenapsal ani slovo, ale píše o tom, že by čtení změny stanov zabralo hodně času. Vlastník ale nevytýkal to, že se nečetla změna stanov (vůbec se o tom nezmínil), ale že usnesení, které bylo navrženo, neobsahovalo, že se schvaluje změna stanov. Zatímco advokát o znění usnesení nenapsal nic. Na psaní „omáčky“ přece nepotřebujete advokáta. 🙂

Dále je zajímavé, že advokát se podivoval nad tím, že si vlastník nahrál průběh shromáždění, a je zřejmé, že s tím nikdo nepočítal. Prý jde o zásah do osobnostních práv. Škoda, že se tak nezastává i vlastníků a ne výboru, který falšuje zápisy, resp. schválená usnesení.

Ještě zajímavější je, že další shromáždění už výbor průběh nahrával a rovnou 2x. A to už advokátovi nevadilo, že o tom nebyl nikdo z přítomných informován a nikdo neodsouhlasil takový zásah do osobnostních práv. Holt záleží čí zájmy advokát hájí. Bohužel nic z toho v zápisu uvedeno nebylo, neboť se v úvodu omezil jen na svůj celkový názor na ty, kteří měli nepříjemné dotazy. Poprvé nebyl v zápisu jeho průběh. Proč? Protože se to výboru nehodilo, aby oznamoval těm nepřítomným, že je víc vlastníků, kteří mají k práci výboru výhrady.

Vzhledem k tomu, že poté soud toto omezení plných mocí zrušil, vlastník v této věci již nic nečinil.

Jak se bránit falšování zápisů?

Obrana je jednoduchá: Volte do výborů nebo za předsedy společenství vlastníků slušné lidi, pro které je normální dělat věci pořádně v souladu se zákony, stanovami, a kteří mají potřebné znalosti nebo si je doplní. Bez nich, pečlivosti a loajality to prostě nejde!

Já vím, lehce se to řekne, hůře se to provede. Zvlášť, když vlastníci o SVJ zájem nemají, nechají si klidně oklešťovat svá práva a nechají se dobrovolně okrádat, je to těžké. Ale ono to vážně jinak nejde. Je třeba, aby se vlastníci o své SVJ zajímali, vždyť je to jejich majetek, majetek mnohamiliónových hodnot!

Vždyť i Listina základních práv a svobod říká, že vlastnictví zavazuje! A právě ti, kteří se o svůj majetek nestarají a Listina je v tomto nezajímá, se v případě svých práv Listinou rádi ohánějí.

Nahrávání průběhu shromáždění

Vzhledem k tomu, že si nikdo nemůže přesně pamatovat průběh, je ideální si průběh nahrávat. Já to dělám také, protože, když připravuji zápis, postupuji dle nahrávky, nejsem schopen si pamatovat všechny detaily.

Návrhy usnesení si pamatovat nemusím, protože návrhy se zapisují dopředu, případně se upravují na místě a ukládají se. Každý ví, o čem hlasoval, návrh se také promítá, stejně tak i hlasování a prezence.

Abyste mohli prokázat, že zápis neodpovídá skutečnosti, potřebujete svědky a bez nahrávky je to těžké. Kdo by svědčil, kdo by si pamatoval detaily? Proto nahrávejte. Ale pozor, nahrávku si nechte jen pro sebe, nikde ji nezveřejňujte! Koneckonců, proto ji nepořizujete, jen pro ochranu svých práv.

Úloha orgánů veřejné moci

Jak už jsem uvedl výše, v prvním případu z praxe soud zapsal změny do rejstříku společenství vlastníků jednotek i přes to, že dokument, který byl zaslán na soud, neobsahoval povinné informace dle § 254 odst. 2 občanského zákoníku: „Ze zápisu musí být patrné, kdo zasedání svolal a jak, kdy se konalo, kdo je zahájil, kdo mu předsedal, jaké případné další činovníky členská schůze zvolila, jaká usnesení přijala a kdy byl zápis vyhotoven.“ Jinými slovy, pokud z dokumentu není patrné např. kdo zasedání shromáždění svolal, jaké další činovníky zvolilo shromáždění a takový činovník se v zápise objeví (např. ověřovatel zápisu), pak nejde o zápis ze shromáždění, neboť neobsahuje informace, které požaduje zákon.

Kromě této formální stránky však zápis (resp. usnesení) ani nebyl v souladu se stanovami, a to už je větší problém, přesto soud změny zapsal.

Jakýkoliv cár papíru nemusí být zápis

Orgány veřejné moci musí trvat na tom, aby byl dodržován zákon a stanovy i v případě SVJ, nejde o přepjatý formalismus, ale o nutnost. Přece není možné akceptovat, že jakýkoliv cár papíru, který obdrží soud a který se tváří jako zápis, ačkoliv nesplňuje zákonné požadavky, byl považován za zápis. Soudy takové cáry papíru musí SVJ vracet a nezapisovat na jejich základě změny v rejstříku. Jde o velmi důležité záležitosti a je třeba, aby měly určitou formu. Jedině tak donutí statutární orgány SVJ, aby svoji funkci vykonávali vážně, řádně a s potřebnými znalostmi… Opravdu jde o velmi vážnou věc.

Jiná, ještě vážnější věc je v tom, že se zápisy falšují, to orgány veřejné moci nepoznají, pokud jim to někdo nesdělí a nedokáže – třeba srozumitelnou nahrávkou. A orgány veřejné moci musí konat, netrpět takové jednání.