Na tomto webu píšu mnoho praktických rad o fungování SVJ a také o tom, co má dělat člen statutárního orgánu, jaké má mít předpoklady pro výkon funkce, znalosti. V neposlední řadě jsou zde i informace o tom, jak vybírat profesionálního předsedu a čeho se vyvarovat atd. Přestože tu je informací dost, málokdo je chce číst, nebo je málokdo bere v úvahu, alespoň takový mám dojem, když se na nás obrací zástupci SVJ s tím, že by chtěli nabídku na výkon funkce.

Dále se s vámi podělím i se zkušenostmi z SVJ, která nás sice neoslovila, ale informace jsme získali od vlastníků. Pro mě jsou způsoby, jakým se vybírají profesionální členové statutárních orgánů SVJ, často nepochopitelné.

Místo toho, aby se zástupci SVJ, když už si chtějí najmout profesionála, snažili najít někoho, kdo ví, o čem SVJ je, kdo problematice rozumí, aby vykonával tuto funkci s odbornou péčí a lépe než laici, tak si většinou vybírají ty „profesionály“, kteří sice toho moc neví, ale když oni říkají to, co chtějí slyšet zástupci SVJ (ačkoliv to často jsou nesmysly), a především ti, kteří jsou nejlevnější.

Znalost problematiky nikoho nezajímá

Bohužel ke škodě vlastníků, členové výborů, kteří vybírají a doporučují shromáždění, koho a proč zvolit profesionálním předsedou, velmi často neznají problematiku SVJ, a tak těžko mohou posoudit, jaké znalosti ve skutečnosti má ten, kdo by měl dělat profesionálního předsedu. Přitom znalosti jsou nejdůležitějším předpokladem profesionálního výkonu funkce. Vzhledem k tomu se při vyhodnocení kvality nabídek soustředí především na cenu. Jako další kritéria členové výboru volí kritéria, kterým sice rozumí, ale která nejsou relevantní pro výkon funkce. O výběru profesionálního předsedy a s praktickou zkušeností jsem psal v článku Jak vybírat profesionálního předsedu SVJ?

Těmi kritérii jsou například:

• počet SVJ, kde vykonává profesionálního předsedu (tady by měl být vyšší počet naopak negativní informace, protože nelze předpokládat, že problematiku SVJ bude výborně znát více pracovníků firmy, která výkon funkce nabízí) – je přece jedno, v kolika SVJ dělá profesionálního předsedu, jde o to, jak funkci vykonává. Podbízet se nízkou cenou a mít hodně SVJ, není žádné umění a neznamená kvalitu, naopak.
• co všechno bude profesionální předseda dělat – to je takové kritérium, které nic neříká. Co je náplní profesionálního předsedy vyplývá z toho, že jde o statutární orgán. O tom jsem psal v článku Náplň práce předsedy společenství vlastníků či výboru SVJ. Pokud však někdo očekává, že profesionální předseda bude dělat i údržbáře či uklízečku, pak by si měl uvědomit, koho hledá, zda statutární orgán nebo někoho jiného.
• zda poskytuje služby správcovské firmy – tak toto je děsivé kritérium. Svěřit správcovské firmě i výkon profesionálního předsedy, tedy hlavní dodavatel služeb pro SVJ bude sám sebe kontrolovat atd. A ještě za to dá slevu. No nekupte to. 🙂

Střet zájmů zaměstnance správcovské firmy, který je zároveň i profesionálním předsedou SVJ

Pokud si myslíte, že když je jedna právnická osoba správcovskou firmou a druhá právnická osoba je profesionálním předsedou, že je to v pořádku, tak není. Právnickou osobu, která je profesionálním předsedou, bude při výkonu funkce zastupovat zaměstnanec správcovské firmy (tedy jiné právnické osoby), který má na starosti zároveň i správu SVJ. Takže jedna fyzická osoba zajišťuje služby pro SVJ jako jeho dodavatel a zároveň se i kontroluje coby statutární orgán SVJ. Ale neplatíte jednou, nýbrž 2x, i když se slevou.

Pozor, někteří dokonce podmiňují cenu za výkon funkce tím, že zároveň bude příbuzná společnost dělat správcovskou firmu! Tak to chodí v praxi. A členům SVJ se to nepochopitelně líbí, jenže ve skutečnosti neušetří nic, naopak. Asi nemusím nikomu vysvětlovat, že zaměstnanec správcovské firmy, bude hájit zájmy správcovské firmy, nikoliv zájmy SVJ, jehož je profesionálním předsedou.

Existují i další nesmyslná kritéria. Některé výbory organizují výběrová řízení při nichž se zabývají nepodstatnými kritérii, kdy je například zajímají představy, naopak členové výboru sdělují své představy atd. Představy o čem? O výkonu funkce? Tlachání o ničem. Je to dáno právě tím, že málokdo z členů výboru si uvědomuje, co to znamená statutární orgán. O tom, jak se bude komunikovat apod. je přece zbytečné hovořit. Komunikovat se dá osobně, telefonicky, e-mailem. V dnešní době je běžná elektronická komunikace. Proč to řešit? Protože řešit znalosti nejde, jelikož je málokdo z členů výboru má.

Jak snadno zjistit úroveň znalostí?

V dnešní době firma, která nemá webové stránky, jako by neexistovala. To je jeden z ukazatelů, který leccos napoví. Pokud firma nemá webové stránky, takové firmě se radši vyhněte. Z webových stránek totiž snadno zjistíte, s kým máte tu čest. První, co člověk na webu vidí, je jak ten web vypadá, to svědčí o tom, jak vážně k webové prezentaci firma přistupuje. Ovšem nejdůležitější je její obsah. Je bohužel škoda, že členové SVJ většinou nechtějí číst, někteří ani web nenavštíví, přitom tam mají firmu jako na dlani.

Členové SVJ, výborů si chtějí radši povídat, nechtějí číst, chtějí si povídat. Z vlastní zkušeností vím, že je to ztráta času. Na těchto webových stránkách je o nás vše, kdo je líný si alespoň část přečíst a dozvědět se o nás to podstatné, pak je zbytečné se scházet a povídat si, většinou o nesmyslech.

Obsah webu hodně napoví

Pokud je web velmi stručný a obsahuje jen obecné proklamace, marketingová hesla apod., pak asi nebudete mít co dočinění s někým, kdo problematice rozumí, jinak by se tím určitě netajil. Jsou-li v textu ještě navíc věcné chyby, pak od takové firmy utíkejte co nejrychleji. Podívejme se na jeden konkrétní web. Už název spokojení vlastníci dává tušit, že můžeme čekat něco divného. Vůbec jsou sugestivní názvy apod. velmi podezřelé.

Dosadíme profesionálního předsedu nebo pověřenou osobu, která bude zastupovat vlastníky vašeho SVJ. Zkušený člen výboru z naší společnosti bude nestranný a doplní váš výbor.

Společně se správcovskou firmou nebo bez ní zajistíme ve všech směrech správné fungování společenství a domu v jeho majetku.

Budeme řídit a organizovat běžnou činnost společenství spojenou se správou domu s výjimkou těch věcí, které jsou dle zákona výlučně na rozhodnutí shromáždění.

Zdroj: http://www.spokojenivlastnici.cz/o_nas.html

Výše je uveden výňatek webu firmy, která nabízí výkon funkce profesionálního předsedy. Již z dikce textu je každému jasné, že jde o bláboly osoby, která vůbec netuší, o čem je výkon funkce.

Co znamená dosadíme profesionálního předsedu nebo pověřenou osobu, která bude zastupovat vlastníky vašeho SVJ? Statutární orgán SVJ přece nezastupuje ze zákona vlastníky, ale právnickou osobu SVJ! Tuto základní znalost musí někdo, kdo nabízí výkon funkce, přece vědět. Jak chtějí dosadit profesionálního předsedu? Ten je přece pouze volen shromážděním, nedosazuje se.

SVJ prý vlastní dům, tvrdí profesionální předseda

Tak podívejme se, dle osoby, která nabízí výkon funkce profesionálního předsedy, SVJ vlastní dům. Tak takový zjevný nesmysl tvrdí profesionální předseda. A nikomu to zřejmě nevadí. Takového předsedu si klidně zvolí, ačkoliv o problematice neví skoro vůbec nic.

Dále zajistí ve všech směrech správné fungování SVJ, a také bude řídit a organizovat běžnou činnost SVJ s výjimkou věcí, které jsou dle zákona výlučně na rozhodnutí shromáždění. Evidentní neznalost, profesionální předseda netuší, co má dělat statutární orgán. Proč toto píše, když je to přece náplní výkonu funkce statutárního orgánu? Tlachání o ničem. Proč píše, že bude řídit a organizovat běžnou činnost SVJ s výjimkou věcí, které jsou dle zákona výlučně na rozhodnutí shromáždění? Co je to za nesmysl? Shromáždění přece neřídí SVJ a neorganizuje běžnou činnost! To je právě záležitost statutárního orgánu!

Další nesmysly profesionálního předsedy

Dále se na webu profesionálního předsedy píše např. toto:

Přizvat si do výboru nestrannou osobu nebo přímo profesionálního předsedu z týmu naší společnosti, která vám pomůže řešit chod SVJ.

Tuto možnost zařadit si do výboru pověřenou osobu, která není vlastníkem nemovitosti, dovoluje novelizace OZ.

Zdroj: http://www.spokojenivlastnici.cz/index.html

Co myslí tím, přizvat si do výboru nestrannou osobu nebo přímo profesionálního předsedu? Kdo je ta nestranná osoba? Jakou má funkci, jakou má náplň práce či činnosti? Zákon nezná pojem nestranná osoba v této souvislosti. To jsou pohádky ovčí babičky.

Další nesmysl je, že možnost zařadit si do výboru pověřenou osobu, která není vlastníkem nemovitosti, dovoluje novelizace OZ. Především zákon nezná pojem pověřená osoba v této souvislosti. Zřejmě má svůj základ v pověřeném vlastníkovi, který byl názvem statutárního orgánu před účinností zákona č. 89/2012 Sb., a který musel být dle judikatury vlastníkem. Pokud je myšleno, že členem statutárního orgánu nemusí být vlastník jednotky, tak tuto možnost připouští občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) již od svého počátku, tedy nikoliv po jakési jeho blíže neurčené novelizaci. Profesionální předseda vůbec nic netuší o právní úpravě SVJ. A jak se říká, vaří z vody.

Kde nic není, ani smrt nebere

Web je sice velmi stručný, ale vidíte sami, že co věta, to perla. A takovým lidem někteří vlastníci svěřují svůj mnohamilionový majetek! A pak se diví. Takových webů a firem je spousta.

Jak může osoba, která ani nezná zákon, zajistit ve všech směrech správné fungování společenství? Díky neznalosti z řad vlastníků takoví „profesionálové“ mají žně. Už slyším ty argumenty, proč někoho vybrat: když ona ta paní je taková milá, když on ten pán je tak příjemný a taky má rád psy atd. To přece nemůže být kvalifikace na profesionálního předsedu.

Uvědomte si, že si volíte manažera, ne někoho, kdo vám bude pochlebovat, kdo si bude vymýšlet, kdo nebude říkat pravdu atd. Koho si zvolíte, je jen na vás. A pak si můžete stěžovat, že máte špatně vyúčtování, že není svoláno shromáždění, že nemáte přístup k dokumentům, že předseda nejedná dle zákona a stanov (když je nezná, tak logicky nemůže podle nich jednat) atd. A nebo můžete být spokojeni, že jste si zvolili skutečného profesionála.

Vybrali byste si „lékaře“, ke kterému byste se šli léčit, který o medicíně neví skoro vůbec nic? Určitě ne! Tak proč těmto neználkům svěřujete správu vašeho mnohamilionového majetku?