Proč se některé výbory snaží omezit zastupování na shromáždění?
Na tomto webu se zabývám různými nešvary především výborů, kteří si uzurpují více práv, než jim náleží, a na druhou stranu omezují práva vlastníků. Myslí si, že vše, co si na shromáždění schválí, i když je to mimo právní 
způsobilost SVJ, tak to platí. Leckdy si na to platí i advokáty. Právem, kterým se budu zabývat v tomto článku, je právo nechat se zastoupit jakoukoliv osobou na zasedání shromáždění.
V příspěvku Jak zajistit, aby dům fungoval bez zbytečných dohadů na shromážděních? jsem psal o tom, jak některé výbory se snaží omezovat práva vlastníků s tím, aby shromáždění netrvalo dlouho a podobnými nesmyslnými argumenty. Kupodivu se jim to daří. 🙂 Vlastníci si ochotně schválí kdeco, aniž by vůbec přemýšleli o tom, co vlastně schvalují a jaké to pro ně má důsledky. Skutečným důvodem je, aby se zvědaví vlastníci neměli moc šancí se na shromáždění ptát. V případě omezení plných mocí je důvodem, aby vlastník nemohl zplnomocnit cizí osobu, která se dobře vyzná v problematice SVJ, a aby tak nemohla klást výboru nepříjemné a nežádoucí otázky.
Některé výbory tím vzpomínají na doby minulé, kdy bylo třeba potírat jiné názory, kritiku (byť oprávněnou), diskuzi apod. Pravdou je, že jde zpravidla o členy výboru, které tuto dobu pamatují a tyto praktiky jim jsou patrně velmi blízké. Zřejmě se jim po této minulé době stýská.
Proč výbory tají informace?
Opět varuji před výbory (nebo předsedy SVJ), kteří se snaží omezovat vlastníky ať už tím, že jim neumožňují diskutovat na shromáždění, omezují zastupování, neinformují o hospodaření SVJ atd., a to nejlépe prostřednictvím komunikačního prostředku, kterým je web či portál SVJ. Pokud něco takového zjistíte, okamžitě zbystřete a začněte jednat! Jde o vaše peníze! Důvodem tajení informací je zpravidla špatné hospodaření, resp. špatné pro ostatní členy SVJ, které může přerůstat až v „podnikání“ či „privatizaci“ SVJ členy výboru.
Řekněte mi jediný důvod, proč by měl výbor členům SVJ něco tajit? Dokonce někteří advokáti výborů (ne advokáti SVJ, ale výboru, platí je však SVJ, nikoliv výbor!) doporučují tajit před členy SVJ i zápisy ze shromáždění. O tom jsem psal v článku Zápis nejen ze shromáždění. Na co má člen SVJ právo?
Lex Kašpar hned 2x
S jedním takovým výborem pomáhám jednomu členovi SVJ. Jde o delší záležitost, pořádek se neudělá během pár let, zvlášť, když výbor neváhá použít všechny prostředky, aby vám tuto činnost překazil či znechutil. Ale takových legálně zvolených škodících výborů je hodně. Bohužel.
Na shromáždění jsem chodíval já na základě plných mocí i od jiných vlastníků. A protože jsem měl nepříjemné dotazy a věděl jsem, o čem SVJ vůbec je (na rozdíl od advokáta výboru), což se nelíbilo především některým členům výboru, ale také i vlastníkům, kteří měli z „přátelství“ s výborem výhody (např. si nechali zaplatit seřízení, nikoliv opravu, oken v jejich vlastnictví, tedy nikoliv společných, či získali zakázku od výboru bez výběrového řízení), tak do změny stanov v roce 2016 výbor navrhl toto ustanovení:
„Člen společenství vlastníků může zmocnit jiného člena společenství vlastníků nebo fyzickou osobu, pokud je nahlášena u správce v seznamu osob, které jednotku obývají/užívají, aby ho zastupovala při účasti na shromáždění nebo na všech shromážděních, a to včetně hlasování na shromáždění. Zmocnění musí být v písemné formě, přičemž je připuštěno i zastoupení ve formě generální plné moci. Podpisy na plné moci nemusí být úředně ověřeny.“
Toto ustanovení bylo napadeno žalobou.
Změna stanov podruhé
Bohužel tato úprava stanov byla nedokonalá a pro člověka, který je zvyklý přemýšlet, i snadno překonatelná. A tak mě v den konání shromáždění v roce 2017 vlastník nahlásil u správce jako osobu, která jednotku obývá/užívá. Tímto bylo vyhověno znění stanov a já se mohl na základě plné moci zúčastnit shromáždění.
Výbor to nesl nelibě a tak, díky tomu, že se znovu schvalovala změna stanov, byl přijat pozměňovací návrh tohoto znění:
„Člen společenství vlastníků může zmocnit jiného člena společenství vlastníků, aby jej zastupoval při účasti na shromáždění nebo na všech shromážděních, a to včetně hlasování na shromáždění. Zmocnění musí být v písemné formě, přičemž je připuštěno i zastoupení ve formě generální plné moci. Podpisy na plné moci nemusí být úředně ověřeny.“
Změna spočívala v tom, že člen SVJ nemohl již dát plnou moc jiné osobě než členovi daného SVJ, vypadla tedy osoba, která je nahlášena u správce v seznamu osob, které jednotku obývají/užívají. Kdo se může pochlubit tím, že kvůli němu nějaké SVJ upravuje své stanovy? 🙂
Změna prošla těsně, dle oficiálního sdělení, nicméně žádný z členů, kteří byli proti, se neobrátil na soud. Pravdou také je, že výbor disponoval větším množstvím plných mocí, takže pokud jde o běžné kvórum, stačí si výbor vše de facto schvalovat sám. Problém nastane, je-li třeba kvalifikované většiny, tj. 3/4. To byl případ stanov.
Žaloba
Jak jsem již shora uvedl, vlastník se obrátil na soud, aby ochránil svá práva, a podal žalobu na určení neplatnosti. Obrátil se na advokátní kancelář, která proklamovala, že problematice SVJ rozumí. Ale to je jiný příběh. Žaloba obsahovala víc bodů, tento byl jedním z nich. Pod bodem změna stanov bylo rozhodováno také o náhradníkovi členů výboru, to však na pořadu zasedání shromáždění uvedeno nebylo.
Usnesení Městského soudu v Praze č. j. 73 Cm 81/2016 – 35 ze dne 18. 7. 2017
„Zdejší soud totiž dospěl k závěru, že usnesení o schválení změn stanov účastníka je v rozporu se zákonem, neboť při jeho projednání došlo k jeho rozšíření o záležitost, která nebyla zařazena pod tento bod pořadu zasedání při jeho ohlášení. Jak plyne z § 1221 ve spojení s § 253 odst. 3 obč. zák., program zasedání ve své podobě, jak je poprvé oficiálně zveřejněn, je dále závazný jak pro členy, kteří jsou oprávněni se tohoto zasedání účastnit, tak i pro toho, kdo zasedání svolává, a to do takové míry, že po tomto zveřejnění programu zasedání lze na zasedání projednat záležitost na programu neuvedenou jen tehdy, jsou-li na zasedání přítomní všichni členové a souhlasí-li všichni členové s projednáním této záležitosti. Smyslem tohoto omezení totiž je, aby se každý člen, který je oprávněný k účasti na svolávaném zasedání shromáždění vlastníků, mohl seznámit s tím, jaké záležitosti se budou na tomto zasedání projednávat, a aby se mohl i na základě toho rozhodnout, zda se má zájem tohoto zasedání účastnit, jakož i, aby měl každý člen jistotu, že pokud se svolávaného zasedání nezúčastní, takže na něm nebude projednávána žádná jiná záležitost, než ty, co jsou uvedeny v programu.“
Pod jedním ohlášeným bodem nelze schvalovat více různých neohlášených záležitostí
„V posuzovaném případě přitom byla na zasedání shromáždění účastníka pod bodem pořadu návrh změny stanov projednána a poté usnesením schválena nejen změna stanov účastníka ale i jmenování náhradního člena výboru. Jmenování náhradního člena výboru je ovšem podle zdejšího soudu natolik obsahově odlišná záležitost, že ji nelze považovat za součást záležitosti týkající se změny stanov a bez dalšího ji podřadit pod tento bod pořadu jednání, a to ani při velmi rozšiřujícím chápání tohoto bodu pořadu jednání. A protože toto usnesení nebylo projednáno a přijato poté, co by byli na zasedání přítomní všichni členové účastníka a co by vyslovili souhlas s projednáním návrhu změny stanov spolu se jmenováním náhradního člena výboru, uzavřel zdejší soud, že u tohoto usnesení je dán důvod jeho neplatnosti.“
Jedním z argumentů SVJ bylo, že se změnou stanov zužoval počet členů výboru a proto musel jeden člen být zvolen náhradníkem.
Obě strany se odvolaly, Vrchní soud v Praze rozhodl po zhruba roce a půl.
Usnesení Vrchního soudu v Praze č. j. 8 Cmo 187/2017 – 67 ze dne 4. 2. 2019
„Odvolací soud došel k závěru, že § 1206 odst. 1 o.z. nevylučuje, aby byl konkrétní vlastník jednotky na shromáždění vlastníků jednotek zastoupen zástupcem podle § 436 a násl. o.z. Vzhledem k tomu, a protože návrh byl podán přehlasovaným vlastníkem jednotky, jak navrhovatel a účastník při jednání před odvolacím soudem shodně uvedli, a návrh byl podán ve lhůtě stanovené § 1209 odst. 1 o.z., shledal odvolací soud, že pro rozpor s o.z. je na místě ohledně konkrétně napadené uvedené části stanov účastníka ze dne 12. 5. 2016 vyslovit neplatnost části dotčeného usnesení přijatého…“
Závěr
Nenechte si oklešťovat vaše práva nestoudnými členy výboru a jejich advokáty, jako to bylo v tomto případě. Nebojte se bránit svá práva u soudu, i když to není ideální cesta. Lepší je, aby vlastníků, kteří se řádně starají o svůj majetek, bylo více, a na shromážděních by se tak neschvalovaly nesmysly, kterými se vlastníci z nevědomosti a nezájmu zbavují dobrovolně svých práv. Každý má takový výbor, jaký si zaslouží!
Nyní máme jasno v tom, že omezovat zastoupení vlastníků jakoukoliv osobou na základě plné moci, je v rozporu se zákonem, jak rozhodl soud.
Zdravím! To jste podávali žalobu v režimu § 1209 NOZ (tedy do 3 měsíců a přehlasovaným vlastníkem hlasujícím proti přijetí stanov), nebo jste žalovali na nicotnost části stanov dle § 245 NOZ, kde prekluzivní lhůta není a žalovat může kdokoli, tedy i vlastník, který se shromáždění neúčastnil?
Nemohli byste sem dát celé rozsudky? Bylo by to ku prospěchu věci. Děkuji.
Dobrý den,
advokátní kancelář z Prahy 1 v žalobě uvedla toto:
„Jelikož žalobce navrhuje vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění SVJ, nikoli, aby soud o záležitosti věcně rozhodl ve smyslu ust. § 1209 odst. 1 OZ, má za to, že věc bude projednávána v režimu žaloby na vyslovení neplatnosti dle ust. § 258 a násl. OZ ve spojení s ust. § 1221 OZ.“
Městský soud v Praze nezkoumal důležitý důvod a rozhodl dle požadavku žalobce, tedy projednání věci ve smyslu ust. § 258 o.z. Vrchní soud v Praze však zjišťoval, zda je dán důležitý důvod a uvedl, že: „…neshledal odvolací soud, že by byla splněna podmínka, že k jejich přezkoumání existuje důležitý důvod podle § 1209 odst. 1 o.z…“
Takže se rozhodovalo o jediném bodu žaloby, který splňuje podmínku důležitého důvodu, a tím byly stanovy.
Chtěl bych tento případ více rozebrat v jiném článku, včetně flagrantní neznalosti problematiky SVJ advokátů z dotčené advokátní kanceláře. To je opravdu neskutečné včetně nedostatku sebereflexe. Jen na okraj uvedu, že jsem advokátovi nedávno položil dva dotazy, abych zjistil, jak je na tom se znalostmi, protože zvažujeme dovolání:
1. Je v působnosti shromáždění (SVJ) rozhodovat o způsobu rozúčtování nákladů na správu domu a pozemku jinak než podle spoluvlastnického podílu (viz havarijní služba, kterou se hradila údržba společných částí, jak bylo doloženo)?
2. Je v působnosti shromáždění (SVJ) rozhodovat o tom, že okna ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek budou zahrnuta do plánu oprav SVJ a hrazena ze záloh na náklady na správu společných částí domu a pozemku?
Advokát (partner advokátní kanceláře, specialista na SVJ, na webu mají, že mají 30 klientů z řad SVJ) ani po upozornění neodpověděl a psal obecné fráze, které s tím nesouvisely. Každý člen výboru musí na tyto otázky znát odpověď, jinak nemá ve výboru co dělat. Páchat škody si může na svém majetku, ne na majetku druhých.
Proč advokát na rovinu neřekne, že to neví, že tomu nerozumí? Umí jen posílat faktury za vadné služby. Lituji lidi, kteří se v právu nevyznají a „hladoví“ advokáti je honí po soudech, protože oni mají své jisté a kvalitu jejich práce těžko někdo posoudí.
Pěkný den.
Jiří Kašpar