Mnoho lidí si myslí, že odpověď je jednoduchá: Přece tolik, kolik jim platím a jaké náklady tvoří jejich odměny. To je velký omyl! I výbor, kterému nejsou placeny žádné odměny, něco stojí, zpravidla stojí nejvíc. A víte proč? Protože nedělá to, co dělat má, zpravidla jde i tzv. apatický, neznalý, okrasný výbor. O typech výborů a vlastníků jsem psal v článku Nezájem vlastníků jednotek o správu společného majetku. Jak to změnit? Toto členění výborů se pochopitelně vztahuje i na tzv. profesionální předsedy!

Tato jednoduchost, neznalost ať už vlastníků, tak výborů či předsedů společenství vlastníků je příčinou výběru tzv. profesionálních předsedů toliko podle ceny služby! Fatální omyl a chyba! Stejně jako vybírat advokáty podle ceny, ne podle znalostí, jak už jsem kdysi psal. To platí o všech profesích. Pokud nevíte, zda dotyčný o tom něco ví, má přehled, rozumí tomu, tak těžko ho můžete hodnotit. To byste museli mít určité znalosti také. A protože je málokdo má, tak se vybírá jen podle ceny s představou, že to bude levné. Jenže špatná činnost statutárního orgánu, jeho laxnost apod. se často velmi prodraží. Tady neplatí, že kdo nic nedělá, nic nezkazí. Naopak.

V mnoha SVJ mají výbor, jehož členové za výkon své funkce nedostávají žádnou odměnu s tím, že všechno za něj dělá správcovská firma. Jde o apatický, neznalý, okrasný výbor. Tím, že výbor nedělá svoji práci, dochází ke škodám, často k velkým škodám, aniž by to kdokoliv z vlastníků tušil. Někteří asi ano, ale moc jich není, většinou jsou vlastníci lhostejní.

Případ z praxe: Totální neschopnost výboru stojí vlastníky mnoho peněz

Jako krásný příklad uvedu nedávnou zkušenost z jednoho SVJ. Před několika měsíci se na nás obrátilo jedno SVJ s tím, že by chtěli zlevnit pojištění domu, které již mají mnoho let. To je zajímavé, všichni chtějí co nejlevnější pojištění, ani je nezajímá, jak mají dům pojištěný. Jak jsem psal výše, nerozumí pojištění, rozumí jedině ceně, a jsme zpátky u ceny za výkon funkce. Možná by byli schopni se tomu věnovat víc, nastudovat si něco o tom, aby mohli kvalifikovaně rozhodnout, ale myšlení bolí, dá to práci, a dnes chce být většina lidí se vším rychle a bezpracně hotová. Pak se diví, že přijdou nepříjemné následky.

Je dobře, že výbor chce ušetřit, otázkou je, zda je to vždy na správném místě. Připravili jsme tedy pojištění, které jim vyhovovalo především cenou. Je to SVJ, které má skoro 30 jednotek, takže není moc velké. Protože je zajímaly úspory na pojištění, předpokládali jsme, že by je zajímaly i úspory na energiích a jak lépe zhodnotit peníze v bance. Řekli jsme jim ať nám pošlou e-mailem poslední vyúčtování za společnou elektřinu. Na to se moc netvářili a jejich zájem, že by mohli ušetřit i za elektřinu, nebyl žádný. Nakonec vyúčtování poslali, úspora vyšla na cca 2 000 Kč ročně. To není málo. Avšak podle nich to není zas tak moc. Kdyby však bylo jejich pojištění o 2 000 Kč dražší, to by „křičeli“.

Vyšší úrok nechtěli. Proč?

Dále jsme jim navrhli lepší zhodnocení jejich dlouhodobé zálohy, kterou mají na běžném účtu za úrok 0 %. Nabídli jsem jim bankovní termínovaný vklad s garantovaným úrokem ve výši 1,4 % na rok, který mnohá SVJ běžně dlouho využívají. Přestože to z 1 mil. Kč dělá 14 000 Kč ročně výnos pro SVJ navíc, ani to je nezajímalo. A výmluva ihned byla, že to musí schválit shromáždění (stanovy však neznali). Víme, že nemusí. Řekli jsme, tak ať si to připraví ke schválení na shromáždění. To už se o tom nechtěli bavit.

Chápete to? Tento výbor mohl ušetřit mnohem víc než ušetřil na pojištění, ale on to výslovně odmítal! Mohl „vydělat“, kdyby dělal to, co měl, vlastníkům dalších 16 000 Kč za rok. Nechtěl! Tento výbor stál jen za jeden rok své vlastníky min. 16 000 Kč ročně! Už chápete, v čem je kouzlo statutárního orgánu, který dělá to, co má? Znovu opakuji výbor či předseda společenství vlastníků jsou manažeři. Jen hlupák odmítne vyšší úrok, jen hlupák odmítne úsporu na elektřině atd. Také máte ve výboru hlupáky? A to jsme navíc zjistili, že výboru již uplynulo funkční období, ani to neví. Výbor prostě nefunguje. Trestuhodné. Takových výborů je velmi mnoho. Škody jimi způsobené tak dosahují obrovských výší.

Akcionář si také nenajme nejlevnějšího generálního ředitele, ale chce vidět výsledky, chce vidět, zda na to ten manažer má. Nevybírá se podle toho, jestli chce někdo nejnižší mzdu. A vybírá ho personální agentura, jako odborník na výběr manažerů, i když si o personálních agenturách můžeme myslet cokoliv.

SVJ je správcem cizího majetku

Takovéto „hospodaření“ je v rozporu s péčí řádného hospodáře. Zatím to těmto „hospodářům“ prochází. Ale časy se pomalu mění. Mohli by být třeba vyšetřováni policií za porušení povinností při správě cizího majetku. O možných trestných činech, které se členové výboru či předseda společenství vlastníků může dopustit, jsem psal v článku Trestná činnost volených orgánů SVJ: Jak ji řešit? Proto při výběru či volbě členů statutárního orgánu dbejte na to, aby dotyčné osoby měly k výkonu funkce předpoklady. A kvalitní členy výboru se nebojte zaplatit, vrátí se vám to!

Mnohem víc pochopitelně stojí despotický, neznalý, okrádající výbor. Ideální je výbor aktivní, znalý, funkční, ten dělá, co dělat má. Ten by měl být cílem všech vlastníků.

Profesionální předseda – bohužel nejnižší cena vyhrává

Ačkoliv je to absurdní, ale skutečně většina SVJ vybírá profesionálního předsedu podle ceny, čím nižší cena, tím lepší nabídka. Co za pár korun od takového předsedy můžete chtít? A bohužel stále je velmi časté, že správcovské firmy nabízejí výkon této funkce a dávají slevu, když budou dělat i správu. Takové riziko pro SVJ! Vždyť jde o jasný střet zájmů, kdo bude kontrolovat správcovskou firmu? Ona sebe sama! Komu není rady, tomu není pomoci. Tyto zlevněné nabídky správcovských firem na výkon funkce předsedy společenství vlastníků bohužel u SVJ vítězí.

Správcovské firmy upevňují své postavení v SVJ

Proč je cena za předsedu společenství vlastníků nižší, když tyto firmy budou dělat zároveň i správu? Přece jde o dvě různé činnosti. Správcovská firma je důležitým dodavatelem SVJ, který vyžaduje kvalitní kontrolu. O tom, co dokáže správcovská firma bez kvalitní kontroly, bych vám mohl vyprávět velmi dlouho. Kvalitní kontrola znamená, že víte, co máte kontrolovat a rozumíte tomu. To platí u jakékoliv kontroly a také v případě, když vybírám nějakého důležitého odborníka, třeba profesionálního předsedu.

Správcovská firma dodává pro SVJ důležité služby např. účetnictví, vymáhá dluhy, provádí vyúčtování a mnoho dalších služeb. A když tento dodavatel je zároveň (byť prostřednictvím dceřiné či sesterské společnosti) i statutárním orgánem, je to pro správcovskou firmu výhra. Pro SVJ je tato situace logicky prohra. Přesto si tuto cestu dobrovolně volí mnoho členů SVJ, pod vidinou nižší ceny. Ale skutečně na této nabídce SVJ a jeho členové ušetří? Samozřejmě, že nikoliv!

Za málo peněz, málo muziky

Jak asi bude vykonávat svoji funkci profesionální předseda, který si např. u 21 jednotek účtuje měsíčně pouhých 3 630 Kč včetně DPH? K tomu si navíc měsíčně účtuje 726 Kč včetně DPH za vedení webových stránek pro 21 jednotek. A slibovat může cokoliv, za tyto peníze se „nepřetrhne“, to mi věřte, to se v praxi potvrdilo. Navíc asi nebude mít potřebné znalosti, jinak by nemohl být tak levný, každý normální člověk si svých znalostí cení. Za tuto cenu si koupíte jen formálního předsedu pro okrasu. Ve skutečnosti takový předseda stojí mnohem víc, jak jsem naznačil v tomto článku. Proč nechtít od profesionála víc než od neprofesionálů – členů SVJ? Pokud je profesionálním předsedou správcovská firma, tak ty peníze z SVJ dostane jiným způsobem. Není žádným tajemstvím, že správcovské firmy např. mívají provize ze zakázek.

Tak už tušíte, kolik stojí ve skutečnosti váš výbor či předseda společenství vlastníků? Je to mnohem víc než si myslíte, resp. u drtivé většiny. A to jsem zde nepopsal další mnohá pochybení, při kterých SVJ přichází o peníze.