Správa domu prostřednictvím SVJ probíhá většinou bez většího zájmu vlastníků. Občas se však najdou vlastníci, kterým se něco nelíbí, kteří kladou výboru SVJ otázky, chtějí vysvětlení, poukazují na nesprávné postupy, které nejsou v souladu se zákonem či stanovami apod. Mnohokrát si s tím výbor neví rady, a to právě proto, že tomu nerozumí. Když si výbor najme advokáta na to, aby vám odpověděl i na jednoduchou otázku, tak je třeba zbystřit.

Advokáta si najímají ti, kteří potřebují zdůvodnit své rozhodnutí (zpravidla špatné, nezákonné, v rozporu se stanovami), a potřebují k tomu takovou tu právnickou omáčku, která není založena na faktech, konkrétních odkazech na zákony a další předpisy, ale jen pohádky ovčí babičky, kterým byste měli uvěřit. Právník, to je přece u každého autorita a všichni mají před ním respekt. Neznalý člověk si pak řekne, že právník má přece pravdu, zná právo. A na to právě spoléhají.

Na správcovskou firmu nespoléhejte

To, že vlastníci v drtivé většině nemají zájem o činnost SVJ, pokud zrovna oni něco nepotřebují, je špatně. Výbory často vše nechávají na správcovských firmách, které však neví o mnoho víc, než členové výboru, ačkoliv by měli být profesionálové a poskytovat své služby s odbornou péčí. Jenže, když členové výboru (nebo předseda společenství vlastníků) neví, o čem SVJ je, nezná právní úpravu a nemá další potřebné znalosti, pak je těžké, aby kontrolovali svého dodavatele, správcovskou firmu, zda postupuje správně, zda rozumí problematice SVJ apod. A divili byste se, jak vysoké procento těchto správcovských firem neví o SVJ téměř nic. A tak všichni tím tak nějak proplouvají a všechno se tváří, že je v pořádku. Většinou není.

Odpovědnost má, a stále to opakuji, statutární orgán SVJ – výbor nebo předseda společenství vlastníků. A to i případnou trestní odpovědnost. Nic na tom nemění fakt, že zatím si orgány činné v trestním řízení neví s SVJ rady, nejen ony. Má-li SVJ volený kontrolní orgán, odpovědnost má i tento orgán, nebo on má povinnost kontrolovat statutární orgán.

Vlastník nemá povinnost „držet hubu a krok“, naopak

Pokud je vlastníkům jedno, jak je vykonávána správa domu a pozemku, tak má výbor i správcovská firma klid a zlaté časy. Bohužel pro ně se najde pár vlastníků, kteří mají nějaké výhrady. Tyto výhrady je třeba rozlišovat podle toho, o jaký typ výhrad se jedná:

1. Prvním typem výhrad jsou ty, kdy má podle vlastníka výbor nějakou povinnost apod., ale není uveden právní důvod, nebo si vlastník vykládá nějaké ustanovení právního předpisu či stanov úplně jinak, což se stává. Vždy si je vykládá ve svůj prospěch a často ani nepoužívá paragrafy či odkazy na konkrétní ustanovení stanov, ale svá přání, zcestná zdůvodnění atd. Takový typ výhrad je de facto jen domáhání se domnělého práva. Pozor, někdy takto argumentují i advokáti SVJ, když vypořádávají výhrady vlastníků druhého typu.
2. Druhým typem výhrad vlastníka jsou výhrady, které jsou relevantní, jsou odůvodněny citací zákonů, stanov, příp. uvedena judikatura. Takový typ výhrad pak bývá naopak oprávněný a je třeba ho brát vážně.

Jak je vidět, je třeba důsledně rozlišovat, o jaký typ jde. Bez potřebných znalostí to nedokážete. Osoba znalá toto rozliší a umí se vypořádat s oběma typy. Když víte jak, není to zase tak obtížné. V prvním případě, pokud takový vlastník své výhrady opakuje a dožaduje se svých domnělých práv, je možné ho označit za kverulanta. Ovšem druhý typ výhrad je důležitý, jak pro SVJ, tak pro ostatní vlastníky. V případě, že výbor nechce spravovat dům a pozemek řádně (jako řádný hospodář, což je jeho povinnost), pak takové výhrady tomuto výboru vadí. Zcela pochopitelně.

Výbor krade, nebo je jen neschopný?

Motivace být členem výboru je různá. Můžeme rozlišit 3 typy. Někteří jsou členy výboru z neznalosti, někteří z vypočítavosti. Pak jsou ti, kteří dobře ví, co to obnáší, mají potřebné znalosti, kteří to chtějí dělat tak, jak se to dělat má – řádně.

Těch posledních je jako šafránu. Kéž by již bylo o mnoho víc, a to už v zájmu vlastníků. SVJ je správce cizího majetku, člena voleného orgánu nemůže dělat kdokoliv. Musí jím být odborník, profesionál, co se stylu práce týká (tedy nemusí jít i třetí osobu, může jít o vlastníka jednotky v domě). Musí v každém případě vědět, co má dělat. Tak jako členové představenstev např. výrobních firem, bank, pojišťoven atd. To přece nemůže dělat kdejaký soused.

Čím jsou charakteristické první 2 typy výborů:

1. První typ vůbec netuší, o co jde, vše dělá správcovská firma a členové výboru si myslí, že to dělá dobře, nekontrolují dodavatele, vše zařizuje správcovská firma. Výbor se jen veze a netuší, jakou funkci vlastně vykonává. SVJ prostě není spolek „padlých holek“, ale správce majetku! Oni si to neuvědomují. A nemusí to být špatní lidé, naopak, ale ve výboru nemají co dělat. O výboru, který o SVJ netuší vůbec nic, jsem psal v článku Případ z praxe: Členové výboru neví o SVJ vůbec nic. Takových výborů je opravdu hodně.
2. Druhý typ sice také o SVJ moc netuší, ale o to více si uvědomuje, že SVJ může být dojná kráva či slepice, která snáší zlatá vejce. Na rozdíl od prvního typu, který vše nechává na správcovské firmě, druhý typ výboru sám provádí činnosti, při který lze něco pro sebe získat – opravy, modernizace apod., a to často takové, které nejsou nezbytné.

Případy z praxe

V praxi jsem řešil jak případ kverulanta, tak i případ zodpovědného vlastníka, kterému nebylo jedno, jak se hospodaří. Těch druhých bylo víc. O jednom zodpovědném vlastníkovi, který se zajímal, jak se hospodaří s jeho penězi, jsem psal např. v článku Případ z praxe: Výbor odmítal zaslat vlastníkovi dokumenty k hospodaření SVJ. Vymohli jsme je za něj.

Vystrašený výbor

Například výbor jedno SVJ měl problém s bývalým předsedou společenství vlastníků. SVJ bylo dříve malé družstvo a došlo k převodu jednotek. Předseda byl předsedou obojího a vše zařizoval. Poté přišel nový výbor a bývalý předseda je začal doslova šikanovat, pořád si něco vymýšlel, hrozil jim žalobami, sděloval jim, že jen něco neplatné atd. Neměl to však právně dobře vyargumentované, vlastně vůbec, což členové výboru nevěděli.

Ačkoli to byli vysokoškoláci, byli z něj vystrašeni. Trvalo to dlouho. Protože neměli potřebné znalosti, ale uvědomovali si, že je třeba to správně vyřešit, kontaktovali nás a domluvili si se mnou konzultaci. Zrovna při probíhající konzultaci jim bývalý předseda volal a něco zase chtěl, členové výboru už věděli, co odpovědět, a co nevěděli, to jsem jim poradil. Hrozil žalobou… Nakonec, díky mé konzultaci a radám, jak vypořádat jeho požadavky, námitky, výhrady, na soud nedošlo, bývalý předseda se uklidnil a nyní je SVJ bez tohoto kverulanta.

Mafie v SVJ

Další případ je případ vlastníka, který dlouhodobě bojuje s mafií v SVJ, která SVJ tuneluje docela drasticky. Výbor s revizorem se navzájem kryjí, k tomu i správcovská firma, advokát SVJ, prostě spolčení. Nyní je to snad v závěrečné fázi, ale o tom jindy, až to bude u konce. Na dotazy výbor odpovídá za několik týdnů či měsíců, na některé vůbec. V poslední době odpovídá už jen advokát SVJ (de facto advokát členů výboru, neboť hájí jejich zájmy). Dotazy se týkají protiprávního jednání výboru, nedodržování stanov – tedy v případě, že se to výboru nehodí, jinak je dodržují, když jde o vlastníky.

Na shromážděních je omezena diskuze, výbor se uchyluje k pomluvám, v zápisech dehonestuje vlastníka apod. Je to hodně zajímavá situace. Kdo nezažil, neuvěří. Dokonce málem došlo k fyzickému napadení na shromáždění, dále ničení poštovní schránky a házení nedopalků do schránky, dokonce rozbití zadního okna u automobilu v podzemní garáži domu. Vskutku mafie, zastrašování vlastníků, vlastníci mají strach.

Výbor používá ve svých sděleních divné formulace

Když chtěl vlastník informaci, zda správcovská firma plní smlouvu, advokát SVJ obhajoval tuto firmu, dodavatele SVJ, proti zájmům SVJ. Vlastník se zeptal, zda to výbor ví, a že se advokát může dopouštět porušení zákona o advokacii (neobvykle četné dotazy jsou 2 dotazy za 5 měsíců, viz níže):

Veškeré odpovědi na Vaše neobvykle četné dotazy a prapodivné morbidní požadavky řádně a důkladně projednal a soustavně projednává výbor.
Ujišťuji Vás o tom, že výbor vše zvládá naprosto dokonale a že pan advokát hájí především zájmy a práva našeho společenství. A bude to dělat nadále, popravdě hlavně díky Vašemu podlému chování. Je to Vaše právo, užijte si ho do sytosti. Je to Vaše věc. My to vážně vydržíme.

Když výbor poslal informace o hlasování místo shromáždění, tak napsal na konec e-mailu toto:

Je to Váš byt, Vaše právo, Vaše povinnost, Vaše investice, Váš zájem. Hlasujte všichni.
Jsme tady DOMA.

Na marketing nedejte

Výbor se snaží vzbudit dojem, že uznává práva vlastníků, a že jde o společnou věc apod. Také informuje vlastníky, že na dotazy odpoví obratem. Jak kterým. Na dotaz vlastníka bylo odpovězeno za 10 dní, což není obratem, na doplňující dotaz neodpověděl nikdy. Jenže hlasováním výbor hlavně potřebuje schválit zbytečné a předražené „opravy“, údržbu apod.

Také vám připadá vyjádření výboru úsměvné a máte dojem, že to píše blázen? Snaží dělat chudáčka a naopak očerňovat vlastníka, který se zajímá o to, jak se hospodaří s jeho majetkem a zjistil, že je něco hodně špatně. Je to fakt divné, ale když si vezmete, že výbor bojuje o hodně peněz (cca 1 mil. Kč ročně), tak je pochopitelné, že využije veškeré možnosti, aby si dosavadní dojnou krávu (SVJ) udržel. Výbor je téměř totožný od založení SVJ, odejít nechtějí, i když většina členů výboru je jen do počtu.

Tak už víte, jaký je rozdíl mezi kverulantem a odpovědným vlastníkem? A už se orientujete v tom, kdy výbor tuneluje SVJ, nebo jen neví, co má dělat? Neradujte se, pokud váš výbor nekrade či netuneluje SVJ, ale jen o tom nic neví. Škody jsou velké v obou případech. A zaplatíte je vy, vlastníci! O to méně pak zbude pro vaši osobní potřebu, třeba na dovolenou… Opravdu nejde o malé částky.