Důležitá záležitost = důležitý důvod

Kdo se pohybuje v oblasti práva vlastníka v SVJ a jeho uplatňování u soudu, tak jistě zná pojem důležitá záležitost či důležitý důvod. Pojem důležitá záležitost byl uveden v § 13 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a týkal se možnosti obrátit se na soud:

Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne.“

Toto ustanovení říká, že pokud si vlastník (spoluvlastník) myslí, že přijaté rozhodnutí zasahuje do jeho práv, může se obrátit na soud, aby o této záležitosti rozhodl. Všimněte si, že se nikde neříká nic o tom, že by mělo jít o rozhodnutí, které je v rozporu se stanovami či se zákonem. Jde tedy o rozhodnutí, které je v souladu se stanovami a zákony, ale vlastník se domnívá, že zasahuje do jeho práv.

Důležitý důvod nedefinuje žádný zákon ani jiný právní předpis. Výklad tohoto pojmu tedy provedl soud.

O důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním jde tehdy, bylo-li přijatým usnesením rozhodnuto o takové záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 3. 2014, sp. zn. 26 Cdo 421/2014, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 7. 2016, sp. zn. 26 Cdo 4386/2015). Z usnesení VS v Praze č. j. 8 Cmo 187/2017 – 67 ze dne 4. 2. 2019.

Novinka v ustanoveních o spolku

Na rozdíl od zákona o vlastnictví bytů, nová právní úprava vlastnictví bytů (bytové spoluvlastnictví) v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, odkazuje na aplikaci ustanovení o spolku. Tato právní úprava je účinná od 1. 1. 2014.

§ 1221 občanského zákoníku zní:

„Nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích ani o náhradní členské schůzi.“

Občanský zákoník vyměnil pojem důležitá záležitost za důležitý důvod, který dle judikatury je totožný.

§ 1209 odst. 1 občanského zákoníku zní:

Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.

Neplatnost rozhodnutí orgánu spolku

V ustanoveních o spolku jsou zajímavá a pro SVJ nová ustanovení v § 258 a násl., která jsou nadepsána Neplatnost rozhodnutí orgánu spolku. O SVJ a spolku jsem psal v článku SVJ jako nucený spolek? § 258 o. z. zní:

Každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku.

Toto ustanovení není v § 1221 vyloučeno z aplikace pro SVJ, ani z ustanovení o společenství vlastníků nevyplývá něco jiného. Tato možnost napravuje dřívější právní úpravu, když člen SVJ se nemohl dovolat práva, pokud nešlo o důležitou záležitost; soudy nezajímalo, že je nějaké rozhodnutí orgánu SVJ v rozporu se zákonem či stanovami. Nejdříve se zkoumal důležitý důvod a pak se zkoumalo, zda je dotčené rozhodnutí v souladu se zákony či stanovami.

Rozpor se zákonem a stanovami není důležitý důvod

Vidíte také rozdíl mezi § 258 o. z. a násl a § 1209? Jenže soudci to zřejmě nezaregistrovali a tak si soudí dál pode staré známé mantry – důležitý důvod. A to i v případě, že výslovně v žalobě uvádíte, že se má žaloba posuzovat v režimu § 258 o. z., tedy rozpor se zákonem či stanovami, nikoliv v režimu § 1209 o. z., protože ten předpokládá, že rozhodnutí shromáždění je v souladu se zákony a stanovami.

Soudy tak pokračují v zavedené praxi, kdy člen SVJ je vlastně jen kverulant a nějaký rozpor se zákonem či stanovami soudy nezajímá. A to je škoda. Věřím, že si soudci uvědomí svoji odpovědnost a začnou konečně nalézat spravedlnost a právo.

Zatím dle usnesení Vrchního soudu v Praze č. j. 8 Cmo 187/2017 – 67 ze dne 4. 2. 2019 tomu tak není. To přispívá k tomu, že stav SVJ je velmi špatný, v některých SVJ jednají statutární orgány protizákonně a v rozporu se stanovami, jenže soudy toto jednání netrestají, ale schvalují. A stav je velmi vážný. O části tohoto usnesení jsem psal v článku Judikatura Vrchního soudu v Praze: Omezení plných mocí na shromáždění je v rozporu se zákonem.

Úmysl zákonodárce byl a je jiný, než výklad soudů

V usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4567/2016 se mj. uvádí:

„Ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. zakotvuje právo přehlasovaného vlastníka jednotky (nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky), nesouhlasí-li s usnesením přijatým shromážděním (o záležitostech náležejících do působnosti shromáždění v daném případě viz § 1208 písm. d/ o. z. a zejména čl. III bod 2. písm. f/ a h/ Stanov), navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která je předmětem dotčeného usnesení. Jelikož toto speciální ustanovení zařazené v rámci ustanovení o společenství vlastníků řeší ochranu přehlasovaného vlastníka jednotky (nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky), je pro tento případ podle názoru dovolacího soudu vyloučena podpůrná aplikace ustanovení o spolku (ve smyslu § 1221 o. z.), neboť ta připadá v úvahu pouze tehdy, nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného. „

„Nejvyšší soud již v rozsudku ze dne 25. ledna 2012, sp. zn. 29 Cdo 383/2010, uveřejněném pod č. 58/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, vyložil, že postupem podle § 11 odst. 3 věty třetí zákona o vlastnictví bytů se přehlasovaný vlastník jednotky může u soudu domáhat pouze určení (vyslovení) neplatnosti usnesení přijatého shromážděním, naléhavý právní zájem na takovém určení prokazovat nemusí a citované ustanovení brání tomu, aby byla platnost usnesení přijatých shromážděním vlastníků jednotek posuzována v jiném řízení; nelze ji tudíž posuzovat v řízení o žalobě podle ustanovení § 80 písm. c/ o.s.ř. a ani nemůže být přezkoumávána jakožto předběžná otázka v jiném soudním řízení, s výjimkou řízení o zápis skutečností, vzešlých z dotčeného usnesení, do rejstříku společenství vlastníků jednotek.“

„Aby totiž soud mohl učinit (kladný) závěr o tom, že napadené usnesení shromáždění vlastníků bylo (skutečně) přijato v rozporu se zákonem či stanovami společenství, musí být nejprve splněna podmínka, že k přezkumu napadeného usnesení existuje důležitý důvod ve smyslu § 1209 odst. 1 o. z.“

Nejvyšší soud ČR konstatuje, že § 1209 se týká případů, kdy přehlasovaný vlastník nesouhlasí s přijatým usnesením. Nesouhlasí s usnesením, které není v rozporu se zákonem a stanovami. Tady Nejvyšší soud ČR přesně vystihl podstatu §1209! Proč se pak soudy od této podstaty odchylují? Protiprávnost v SVJ přece nemůže požívat (soudní) ochranu. Navíc musí jít o záležitost, která je (zcela logicky) v působnosti shromáždění! O tom také nemůže být pochyb. Proč soudy podle toho nepostupují?

Avšak názor dovolacího soudu, podle kterého je pro tento případ vyloučena podpůrná aplikace ustanovení o spolku (ve smyslu § 1221 o. z.), není podle mého názoru, který jsem v tomto článku zdůvodnil, správný. Domnívám se, že je to dáno pohledem staré právní úpravy na současnou právní úpravu, která je odlišná. Koneckonců i soud odkazuje na § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů. Zákon o vlastnictví bytů však neobsahoval obdobná ustanovení, která jsou v § 1221 občanského zákoníku.

Důvodová zpráva k návrhu novely občanského zákoníku (Sněmovní tisk 411/0 byl rozeslán 20. 2. 2019) mj. uvádí:

„V souvislosti s navrhovanou změnou se rovněž navrhuje vyjasnit vztah § 1209 k úpravě dovolání se neplatnosti orgánu spolku (§ 258 a násl.). Proto se navrhuje v § 1221 odst. 1 výslovně stanovit, že na rozhodování v rámci společenství vlastníků se přiměřeně použijí ustanovení právní úpravy spolku o neplatnosti rozhodnutí orgánu (§ 258 a násl.) a o následcích rozporu rozhodnutí s dobrými mravy (§ 245).

Napadne-li vlastník jednotky rozhodnutí orgánu společenství vlastníků u soudu, půjde v případě návrhu na určení neplatnosti takového rozhodnutí o návrh podle § 258 a násl. a v ostatních případech, s výjimkou postupu podle § 245, o návrh podle § 1209.“

Je vidět, že zákonodárce neměl v úmyslu krátit práva vlastníků jednotek (právě naopak), proto musel přistoupit k výslovné úpravě, aby soudy neustále nepoužívaly mantru zvanou důležitý důvod. Ani zákonodárci se nelíbí, jak soudy postupují, jinak by k této výslovné úpravě nepřistupoval. Všimněte si druhého odstavce, který říká, že pokud bude napadeno rozhodnutí orgánu SVJ, bude se posuzovat právě podle § 258 o.z., teprve v ostatních případech podle § 1209 o. z. Tedy přesně naopak, jak dnes soudy rozhodují!

Je zvláštní, že místo toho, aby soudci nalézali právo a spravedlnost, hledají důvody, aby se nemuseli složitou problematikou SVJ zabývat. Jak jinak si vysvětlit, že člen spolku má větší práva, než vlastník jednotky, jehož vlastnické právo je chráněno ústavním zákonem? SVJ jsou vlastně stát ve státě a de facto mimo jurisdikci, neboť soudy od problémů SVJ (nezákonnost, rozpor se stanovami či dobrými mravy) dávají ruce pryč, protože důležitých důvodů moc není.

Vrchní soud posvětil zasahování SVJ do vlastnictví jednotlivých vlastníků, tedy ignoroval Listinu základních práv a svobod

Například dle usnesení Vrchního soudu v Praze č. j. 8 Cmo 187/2017 – 67 je shromáždění oprávněno rozhodovat o oknech, která  podle prohlášení vlastníka nejsou společná a jsou ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek, což je běžné. Vrchní soud vůbec nezajímalo, že SVJ není právně způsobilé rozhodovat o cizích oknech! Viz obrázek.

Vrchní soud tak postupoval v rozporu se shora uvedeným usnesením Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, neboť i podle něj musí jít o záležitost, která je v působnosti shromáždění. Měl tedy nejprve zjistit, zda shromáždění má působnost rozhodovat o cizím majetku (okna ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek), pak měl teprve zjišťovat, zda jde o důležitý důvod!

V žalobě se napadal plán oprav právě z důvodu, že plánuje nátěr oken, která nejsou společná, jde tedy o rozpor se zákonem, neboť k tomu SVJ nemá zákonné oprávnění. V roce 2018 šlo o nátěr v hodnotě 700 000 Kč, letos to bylo navýšeno na 980 000 Kč! To musí v každém vyvolat nedůvěru a mnoho otázek.

Vlastník v souvislosti s pokusem o schválení nátěru oken argumentoval § 245 občanského zákoníku:

„Na usnesení členské schůze nebo jiného orgánu, které se příčí dobrým mravům, nebo mění stanovy tak, že jejich obsah odporuje donucujícím ustanovením zákona, se hledí, jako by nebylo přijato. To platí i v případě, že bylo přijato usnesení v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout.“

Po právní argumentaci vlastníka zřejmě advokát výboru doporučil, aby to zatím stáhli. Prý je to nejednoznačné. 🙂 Co je nejednoznačné na tom, že společná jsou okna přímo přístupná ze společných částí?

Čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod: „Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.“ V případě SVJ to neplatí? To si může dělat co chce, výbory mohou používat peníze na opravy společných částí domu a pozemku k jiným účelům a bez vašeho souhlasu? Výbory mohou omezovat vaše vlastnické právo k oknům a budou o nich rozhodovat prostřednictvím shromáždění? To se stalo.

Advokát tomu absolutně nerozuměl

Advokát, který připravoval žalobu, neřekl, že problematika SVJ je pro něj „španělská vesnice“, a na případu pracoval. Během jeho práce jsem ho upozorňoval na nedostatky a vysvětloval mu, jak se věci mají. Poradit si ve všem nenechal. I judikaturu jsem mu poslal. Nepoužil ji. Za to našel judikát, který se však nevztahoval na naši situaci. Asi nechtěl přiznat, že bych si žalobu z té podstatné části vlastně udělal já, on jen fakturoval. 🙂

Už vím, proč nechtěl, jak říkal, zahlcovat soud. Ono se těžko argumentuje ve věci, kterou neznáte. Nestačí jen napsat, že rozhodnutí nebylo přijato potřebnou většinou (ačkoliv to je mimo právní způsobilost SVJ), musíte relevantně argumentovat. To se nestalo, proto to skončilo tak nešťastně.

Mimochodem ten advokát už pracuje pro jinou advokátní kancelář a specializuje se na SVJ! 🙂 Tady se můžete podívat na jeho odpověď na dotaz. O tom, že advokát problematice SVJ nerozumí, je další důkaz na obrázku vlevo – argumentace žalobce ohledně oken – „Dle názoru žalobce tak jsou okna přístupná pouze z jednotek ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek a nelze tyto zahrnout do účetní závěrky ani do plánu oprav financovaného SVJ.“  Nechal to tam i přesto, že jsem ho upozornil, že je to špatně. Vysvětlil jsem mu také, proč je to špatně.

Každý člen výboru musí vědět, že ani společná okna nejsou zahrnuta v účetní závěrce (SVJ), neboť nejsou v majetku SVJ. Musí to vědět i advokát, který se na SVJ specializuje. Ach ty právní vztahy v SVJ.

Další nepřesností, kterou advokát uvedl, je, že nešlo o neaktuální část prohlášení vlastníka, ale o část, která neurčovala společné části, ale týkala se jednotek s tím, že součástí jednotky je i vnitřní strana oken. Nicméně tato okna nebyla určena jako společná část, takže to nemá žádný význam. Okna musí být buď společná, nebo ne, a to celá, není možné okna rozdělit – viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 413/2013.

Neznalost neomlouvá, ale je přitěžující okolností, pokud není přiznána

Co bychom chtěli  za 2 000 Kč za hodinu práce + DPH, celkem tedy 2 420 Kč, že? Za takovou práci bych se styděl, ale advokáti spoléhají na to, že klienti se v právu vůbec nevyznají a nechají se „opíjet rohlíkem“. Tato velmi nekvalitní práce byla reklamována a vady byly uvedeny včetně argumentace, bylo odmítnuto za takové služby platit, když naopak vznikla klientovi škoda.

Také bylo argumentováno tím, že mě za připomínky k žalobě, se kterými jsem strávil mnoho hodin, také neplatí. Ale drzost některých advokátů je nehorázná. Mohou být, když advokátní komora jim plně důvěřuje a stěžovat si na advokáta de facto nemá smysl. Pro advokátní komoru je jediným důkazem tvrzení advokáta. Vlastní zkušenost, o tom snad jindy.

Když pak jednáte o dovolání, tak je vám rozmlouváno. Pokud se zeptáte na něco, tak vám není odpovězeno. Evidentní neznalost problematiky SVJ. A úsměvný byl další argument, proč je zbytečné soud přesvědčit, že máte pravdu a relevantně argumentovat. Tím argumentem bylo, že soud zná právo. Opravdu? 🙂

Zvažovalo se dovolání, ale ze 7 oslovených pražských advokátů (muži i ženy) jen 2 přiznali, že to není jejich oblast, že jí nerozumí. Jeden sdělil, že nemá kapacitu, ale kdybych potřeboval něco z jiné oblasti, ať se na něj obrátím. Nakonec jsem jednal s jedním, byl ochotný do toho jít, ale to ten původní taky. Stálo by to hodně peněz, to už věděl dopředu, kolik by to stálo. Navrhl jsem mu, že argumentaci připravím a on to zkontroluje a podá. Takhle prý nepracuje. Nakonec jsem do toho nešel, kdo to nedělá, nerozumí tomu, tak se to tak rychle nenaučí.

Jít do odvolání s původní advokátní kanceláří by bylo šílené. A tak je usnesení pravomocné. Tomu se říká opravdu dobře a profesionálně odvedená práce!

Stát vlastně chrání členy výboru, kteří si z SVJ udělali svůj výnosný business

Je třeba si uvědomit, že SVJ nejsou nějaké spolky včelařů či zahrádkářů, ale že hospodaří s mnohamilionovými hodnotami a je nutné v tomto smyslu na ně nahlížet – jako na běžnou korporaci, protože není rozdíl mezi správou cizího majetku v SVJ a v někde jinde. Vždy jde o značné hodnoty. A věřte, že často některé výbory hospodaří tvrdou rukou, a vlastníci na to mohou jen koukat a nic nezmůžou. Soudy je asi neochrání.

Situace vlastníka, který si přišel k soudu ne pro spravedlnost, ale pro usnesení, je pak v takovém SVJ nesnesitelná. Soud mu sděluje, že SVJ může vše a že ho to nezajímá (až na minimální výjimky); výbor toho pochopitelně využívá, je tímto rozhodnutím soudu posilněn, útočí na tohoto vlastníka, dehonestuje ho, šikanuje a už se nebojí skoro ničeho. Vlastník byl vyzván, aby prodal byt a šel jinam, aby měli, jak říkají, klid na práci. A takových případů je hodně.

Proč by SVJ a jejich statutární orgány dodržovaly zákony a stanovy, když je jejich plnění stejně nevymahatelné? Ale když jde o povinnosti či práva vlastníka, SVJ je striktně dodržuje, a to i v případě, když nejsou nikde uvedeny. Prostě si je vymyslí.

V některých SVJ vládnou až mafiánské poměry

A pokud jde o trestnou činnost v SVJ, i tam se na SVJ hledí spíše jako na sousedské spory a ne z hlediska korporátní hospodářské kriminality. V některých SVJ se dějí opravdu zajímavé věci, které si nezavdají s organizovaným zločinem, kdy tuto organizovanou skupinu tvoří výbor, správcovská firma, advokát výboru (placený SVJ), revizor (coby kontrolní orgán) a někteří dodavatelé, přičemž se vzájemně podporují.

Vlastníci jsou zastrašováni a bojí se na shromáždění říct něco, co není v souladu s politikou výboru, a tak poslušně vše schvalují. Někdy dochází i k pokusům o fyzické násilí či poškozování majetku nepohodlných vlastníků. Někdy se výbor či jeho spřízněné osoby uchylují až k mafiánským praktikám. Také dochází k falšování zápisů ze shromáždění.

Protože málokdy soudy či orgány činné v trestním řízení zasáhnou, výbory, které si z SVJ např. udělaly „dojnou krávu“, se nebojí a dál pokračují v této činnosti. Je třeba s tím skončit a vrátit do SVJ právo a spravedlnost včetně vymahatelnosti.