Právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu a pozemku hospodaří je zákonné právo vlastníka. Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků jednotek (SVJ), pokud SVJ vzniklo. Jednou z možností, nikoliv výlučnou, je vykonat toto právo prostřednictvím nahlížení do listin. Proč do listin? Protože nahlížet do dokumentu v elektronické podobě na minitoru počítače u výboru či správcovské firmy, přičemž ho lze zaslat e-mailem, je poněkud zvláštní, nemyslíte? V dnešní době je naprosto běžné komunikovat prostřednictvím e-mailu či datové schránky. Dopisy už skoro nikdo neposílá. O nahlížení jsem také psal v článku Právo vlastníka na informace a nahlížení.

Pokud však vlastník nemá počítač, e-mail apod., pak je logicky tento způsob jediný možný, aby mohl své právo vykonat. V opačných případech to považuji za vytváření komplikací, překážek, aby bylo co nejvíce vlastníkovi znepříjemněno seznámení se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu a pozemku hospodaří.

Úprava nahlížení a jeho omezování ve stanovách

Mnoho členů statutárních orgánů navrhuje do stanov upravit pravidla a podmínky nahlížení, a to především podmínky nahlížení. To samo o sobě nemusí být špatné, nicméně otázkou je, jaké ty podmínky budou. Většinou se navrhují omezení nahlížení a poplatky za nahlížení, a to ze „šlechetného“ důvodu, aby někdo náhodou nahlížení nezneužíval a nechtěl nahlížet třeba každý týden apod. A protože cesta do pekel je dlážděna dobrými úmysly, platí to i zde.

Ze své bohaté praxe musím říct, že jsem se ještě nikdy nesetkal s tím, že by někdo chtěl často nahlížet. Nahlížení je spíše vyjímečné, neboť většinou se dají požadované dokumenty poslat e-mailem, protože jsou, zvlášť v dnešní době, v elektronické podobě. A to buď původně elektronické (např. faktury zaslané e-mailem dodavatelem) nebo naskenované listiny, např. smlouvy.

Osobně jsem nikdy neměl potřebu nahlížení upravovat ve stanovách (stanov, na jejichž tvorbě jsem se podílel, je hodně), protože je to, podle mého názoru, zbytečné. Jednak z důvodu, že preferuji elektronickou formu komunikace, která je časově výhodnější pro obě strany. A preferují je i vlastníci v SVJ, kde jsem členem statutárního orgánu. Naopak, nahlížení do listin vyžadují ti členové statutárních orgánů, kteří chtějí informování o tom, jak SVJ hospodaří, co nejvíce znepříjemnit, zkomplikovat či znemožnit. A zjevně k tomu mají důvod, protože hospodaření SVJ není v pořádku a nechtějí, aby to vlastníci zjistili.

Příklad úpravy nahlížení ve stanovách

Pojďme se tedy podívat, jak některé stanovy upravují nahlížení. Hned zjistíme, co je důvodem této úpravy, resp. získáme o tom důkaz, protože důvody úpravy nahlížení ve stanovách jsem zmínil už výše.

Příklad první

Níže je úryvek stanov jednoho SVJ z roku 2016, který se týká nahlížení.

V souvislosti s výkonem práva nahlížet do dokumentů podle odstavce (1) písmeno e) a f) nemá člen společenství právo požadovat vydání dokumentů do jeho dispozice, ani právo pořizovat si jejich fotokopie. Nahlížení lze realizovat po předchozí domluvě se statutárním orgánem společenství. V případě, že bude člen společenství vyžadovat nahlížení do dokumentů souvisejících s hospodařením společenství a s určením jeho povinnosti podílet se na nákladech správy nemovité věci podle odstavce (l písmeno e) a f) častěji než jednou ročně, je povinen uhradit společenství zvýšené náklady na zajištění tohoto práva ve výši 500,- Kč za každou i započatou hodinu, po kterou bude nahlížení do dokumentů trvat. Stejnou povinnost bude mít člen společenství, pokud bude vyžadovat nahlížení do podkladů pro jednání shromáždění nebo zápisů ze shromáždění podle odstavce (l) písmeno f) častěji než jedenkrát pro každé shromáždění.

Tučně jsem zvýraznil důležité pasáže. V tomto případě si SVJ nepřeje, aby si členové SVJ (vlastníci) pořizovali kopie. Proč? Dnes je pořizování kopií výslovně uvedeno v zákoně. Dále si SVJ nepřeje, aby členové SVJ nahlíželi více jednou ročně. Proč? Takže si mám psát v průběhu roku, do čeho chci nahlížet, abych nemusel za nahlížení vícekrát než jednou ročně platit? Jaký je rozdíl mezi jedním nahlížení trvající jednu hodinu a čtyřmi nahlíženími trvajících celkově jednu hodinu? Časově žádný. Jaký je smysl této úpravy? Je vidět, že toto omezení navrhoval někdo, kdo o tom moc neví.

Příklad druhý

Další případ úryvku stanov jednoho SVJ, které jsou z roku 2017.

U společenství může vlastník jednotky nahlížet v prostorách určených společenstvím do smluv uzavřených ve věci správy domu, do účetních knih a účetních dokladů, a to maximálně v celkové době dvě hodiny měsíčně. Výpisy si může činit výlučně pro svoji potřebu a výlučně v prostorách určených společenstvím po dohodě s osobou, která je za společenství přítomna nahlížení do těchto písemností společenství, není však oprávněn odnášet si jakékoliv písemnosti mimo tyto prostory, společenství není povinno poskytovat vlastníkovi jakékoliv kopie dokumentů, tyto si může vlastník zhotovit sám svými technickými zařízeními na své náklady.

Vlastník jednotky má právo nahlížet, a to maximálně v celkové době jedné hodiny měsíčně, do písemných podkladů pro jednání shromáždění na základě předchozí výzvy, v čase a na místě k tomu určeném v pozvánce na shromáždění, na požádání obdržet zápis ze shromáždění včetně příloh.

I zde jsem tučně zvýraznil důležité pasáže. Jaký smysl má omezit nahlížení na maximálně 2 nebo 1 hodinu měsíčně? Já jsem třeba nahlížel 3 hodiny jedno odpoledne, ale bylo to nahlížení do dokumentů, účetnictví 3 roky zpětně. Pak už jsem nahlížet nepotřeboval. Musím však uvést, že ta doba nahlížení byla způsobena statutárním orgánem SVJ, protože jsem chtěl zaslat účetní knihy v PDF e-mailem (umí to každý účetní program na pár kliků), oni je vytiskli a já do nich nahlížel, bylo to hodně listů papíru.

Podle úpravy uvedené výše, by nahlížení skončilo po 2 hodinách a další hodinu bych musel nahlížet až další měsíc. Je to normální? Jak vidíte, toto není moc šťastné regulování nahlížení. Nikdo přece nebude každý měsíc celý rok nahlížet 2 hodiny, do čeho by nahlížel? Tolik dokumentů SVJ ani nemá. I zde je vidět, že toto omezení navrhoval někdo, kdo o tom moc neví.

Omezování nahlížení ve stanovách je zbytečné

Jak z výše uvedeného a z mé praxe vyplývá, omezování nahlížení z důvodu jeho možného zneužití vlastníky není moc účinné a hlavně je naprosto zbytečné. Vlastník má zákonné právo na informace jak osobo odpovědná za správu domu a pozemku hospodaří. SVJ mu ty informace musí poskytnout, a to nejen nahlížením. Poskytnout informace lze i jinak, třeba je poslat e-mailem, což je naprosto běžný způsob komunikace.

Pokud ovšem statutární orgán bude chtít informování zkomplikovat a bude nutit vlastníka někam chodit a nahlíže do „papírů“, pak si za to může statutární orgán sám, kdyby informaci poslal e-mailem, nestálo by ho to moc času.

Většina vlastníků chce informace poslat e-mailem, nechce nahlížet, chtějí třeba poslat sken smlouvy apod. Já si všechny smlouvy skenuji, abych je měl přehledně zařazené v adresářích a nemusel je hledat v šanonech. Tyto smlouvy je pak možné během chvilky poslat i vlastníkovi, pokud je chce, není třeba kvůli tomu hledat „papír“ v šanonu a scházet se kvůli nahlížení.

Případ z praxe: I profesionálové nutí nahlížet, když stačí poslat sken

Stalo se to i u tzv. profesionálního předsedy, kdy odmítl zaslat sken smlouvy vlastníkovi a nutil ho nahlížet, že si prý smlouvy neskenuje. Abych byl spravedlivý, on to psal jejich právník. U nich je běžné, že na většinou složitější záležitosti odpovídá právník, to poznáte podle dikce. Sice taky napíše nesmysly, ale zase je to pěkně okecané. Samozřejmě, že právník byl za ty odpovědi placen, stálo to cca 3 x 2 000 Kč! To platilo SVJ, ne profesionální předseda. Neměl by si profesionální předseda platit právníka sám, když není schopen odpovídat na dotazy, které se týkají správy domu a pozemku? Určitě ano.

Nejdříve chtěl, aby vlastník nahlížel v jejich kanceláři cca 50 km daleko od SVJ! Pak sdělil, že chystá setkání vlastníků, aby se představil, a že při té příležitosti mu tu smlouvu ukáže, protože se měnila osoba tzv. profipředsedy (už třetí profipředseda za 4 roky!), tj. fyzická osoba, která zastupuje právnickou osobu (firmu) při výkonu funkce.

Nemusím snad psát, že každá změna této osoby stojí 2 000 Kč, protože tolik stojí poplatek za změnu zápisu v rejstříku, a to nemluvím o nákladech na vyhotovení návrhu, pokud jim ho dělá třeba advokát. Je to tedy o 4 000 Kč víc oproti tomu, kdyby ta osoba byla celých 5 let stejná. Takový profesionální předseda je vskutku k nezaplacení.

Ve věku 25 let více než 10letá praxe?

Vlastník totiž chtěl, aby mu profesionální předseda o sobě něco sdělil, jaké má zkušenosti atd., protože mu bylo 25 let a firma na svém webu tvrdí, že jejich profipředsedové mají zkušenosti více než 10 let v oblasti správy a provozu SVJ. Tady by to znamenalo, že se tím profipředseda zabývá už od 15 let věku, což se vlastníkovi zdálo nemožné.

Na setkání vlastníků skoro nikdo nepřišel. Proč taky, stačilo se představit e-mailem, dnes nemá každý čas se setkávat, když informace lze sdělit právě e-mailem. No, klučina byl sympaťák, ale o SVJ nevěděl vůbec nic. Zvolíte si profesionála a dostanete amatéra.

Nahlížení proběhlo tak, že mu profesionální předseda předal kopii smlouvy, že prý si ji může nechat. Chyběly ovšem přílohy smlouvy. Ta smlouva byla však ze dne, který následoval po dni, kdy vlastník chtěl do smlouvy nahlížet. Smlouva byla podepsána až cca 2 týdny po tom, co ji vlastník chtěl zaslat e-mailem. Takže profesionálové a lžou. Proto ta smlouva nebyla naskenována, ani být nemohla, nebyla ještě uzavřena a podepsána.

Vše je o tom, koho si zvolíte

Statutární orgán (výbor nebo předseda SVJ) je ten, kdo má povinnost poskytnou vlastníkovi informace. Buď si zvolíte někoho, kdo nic netají, informuje i sám od sebe o hospodaření, na žádost pošle nakenované dokumenty nebo dokumenty, které jsou v elektronické podobě. Není třeba nahlížet. A pokud vlastník trvá na nahlížení do originálů listin, sken mu nestačí, pak se bude nahlížet, ale děje se to ve velmi malé míře. Divné je, pokud na nahlížení trvá statutární orgán, i když lze povinnost informovat splnit elektronicky. Obavy ze zneužívání má jen ten, kdo informace poskytovat nechce.

Opakuji to stále, je to o slušnosti, o znalostech, o morálních vlastnostech. Zvolte si do statutárního orgánu slušné lidi (slušné firmy, i když za nimi jsou opět lidi), kteří vědí, co mají dělat. A nevybírejte podle ceny. Levný statutární orgán vás vyjde dost draho, ale není to vidět a nepřijdete na to. O to je to horší.