Obecně známým faktem je, že vlastníci jednotek nejeví o správu společného majetku velký zájem. Pro mnohé vlastníky to koupí jednotky končí a myslí si, že jediná jejich povinnost je placení záloh na náklady na správu domu a pozemku, a zálohy na služby. Někteří ani toto nechápou jako svoji povinnost.

Neznalost bytového spoluvlastnictví (neomlouvá)

Podle mého názoru je velkým problémem neznalost problematiky bytového spoluvlastnictví. Bez základní znalosti fungování SVJ a bytového spoluvlastnictví obecně se situace nezlepší. Ze své mnohaleté působnosti ve funkci člena statutárního orgánu SVJ mohu říct, že nezapojení vlastníků do činnosti SVJ a především o (odpovědném) rozhodování o správě společného majetku, je ke škodě samotných vlastníků.

V případě, že výbor je odpovědný a má znalosti o této problematice, chce vykonávat správu řádně, pak potřebuje aktivní vlastníky, neboť oni jsou ti, kteří ve skutečnosti o správě domu a pozemku rozhodují a rozhodovat musí! Ačkoliv si to mnoho vlastníků neuvědomuje a myslí si, že rozhoduje výbor. Na shromážděních pak slepě přijímají veškerá rozhodnutí, která jim výbor, který sleduje třeba své vlastní zájmy, předloží. Není to bohužel ojedinělá situace.

Nájemné, nebo zálohy?

O tom, že vlastníci jednotek neznají bytové spoluvlastnictví, svědčí např. i to, že do zprávy svých plateb píší „nájem“, „nájemné“, ačkoliv by tam mělo být např. napsáno „zálohy“, protože to je skutečný charakter těchto plateb, které vlastník jednotky a zároveň člen SVJ posílá na účet SVJ.

Na druhou stranu je těžké v těchto věcech dělat pořádek, když často ani advokáti, ani soudci sami toto nevědí, ačkoliv by měli. A nejde jen o zálohy, které často nazývají příspěvky, protože vlastník jednotky má povinnost přispívat na náklady správy domu a pozemku. Jenže přispívat lze i formou záloh, tedy zúčtovatelných plateb. Dle judikatury je povinnost zálohy vyúčtovat, tedy skutečné náklady – zaplacené zálohy. Výsledkem je přeplatek nebo nedoplatek. O znalostech správcovských firem ani nemluvě. Bohužel si podobně vedou i tzv. profesionální předsedové. Službu profesionální předseda nabízí mnoho správcovských firem, a tak není divu, že jimi nabízení předsedové mají podobné znalosti.

O jednom případu, který se týkal neznalosti bytového spoluvlastnictví, jsem psal v článku Judikatura Vrchního soudu v Praze: Omezení plných mocí na shromáždění je v rozporu se zákonem. Advokát ani soud mj. nebyl schopen rozlišit službu podle zákona o službách, a službu jako náklad na správu domu a pozemku.

Proč je důležité, aby vlastníci měli zájem o správu svého majetku?

Aby se vlastníci starali o svůj majetek a měli zájem o to, jak je tento majetek spravován, aby o tom rozhodovali, je důležité především pro ně samé. Vždyť jde o majetek vyšší hodnoty a v mnoha případech je to majetek, který tvoří výraznou část celkového majetku některých vlastníků. V některých případech dokonce drtivou část.

Vlastníci, kteří se nestarají odpovědně a se vší vážností o svůj majetek, jsou doslova požehnáním pro členy výborů, kteří mají nekalé úmysly, kteří chtějí využít své funkce ve svůj vlastní prospěch, a to i majetkový, a prosazovat své vlastní zájmy! To jsou reálné zkušenosti.

Důležité je to ale i pro výbory, které chtějí vykonávat správu řádně. K tomu potřebují zájem a aktivitu vlastníků, neboť oni rozhodují, ne výbor. Tyto výbory si to uvědomují, vědí, že jsou tu pro vlastníky, ne vlastníci pro výbor či SVJ. Bez této aktivity jsou tyto výbory poněkud ochromeny a musí leckdy suplovat vlastníky k jejich škodě.

Typy výborů

Na základě jednání a funkčnosti výboru, lze výbory rozdělit následovně (platí to i pro předsedy společenství vlastníků):

• apatický, neznalý, okrasný – takových výborů je velmi mnoho, výkon funkce považují jako symbolický, protože to nikdo dělat nechce, nejeví velký zájem o řádný výkon funkce. Takový výbor je, jak se říká, pro okrasu. Znalost problematiky SVJ je prakticky nulová, odměny si zpravidla nevyplácí a veškerou aktivitu ohledně správy domu a pozemku vykonává správcovská firma, které výbor prakticky ve všem vyhoví, neboť předpokládá, že správcovská firma je odborník a ví, jak to v této oblasti má být. Správcovská firma de facto vykonává správu místo výboru SVJ. O takovém výboru jsem psal v článku Případ z praxe: Členové výboru neví o SVJ vůbec nic. Ačkoliv zdánlivě takový výbor nic nestojí (nejsou mu vypláceny odměny za výkon funkce), tak díky jeho nefunkčnosti, neznalosti, dochází k poměrně velkým škodám, které však nikdo z vlastníků není schopen odhalit, protože tomu nerozumí. A všichni jsou proto spokojeni. Jo, sladká neznalost.
• despotický, neznalý, okrádající – takových výborů je mnoho, poznáte je podle toho, že nechtějí poskytovat informace např. o hospodaření, jsou nedemokratické, uzurpují vlastníkům jejich práva apod. O takovém výboru jsem psal v článku Mantra zvaná důležitý důvod nebo Případ z praxe: Výbor odmítal zaslat vlastníkovi dokumenty k hospodaření SVJ. Vymohli jsme je za něj. Takové výbory jednají ve svůj prospěch, proto musí vlastníky umlčet, znemožnit jim se vyjádřit na shromáždění apod. V případě, že se nějaký vlastník odváží kritizovat podezřelou činnost výboru, okamžitě se ho snaží zdiskreditovat, pomlouvat atd. V SVJ panuje strach, vlastníci tak radši schválí poslušně, co jim výbor předloží, nechtějí být terčem osobních útoků, pomluv a dokonce i fyzického násilí. I takové mám zkušenosti z praxe. O jedné zkušenosti s jedním předsedou společenství vlastníků se píše v článku Příběh, který může být váš: Nespokojení vlastníci bytů bojují se svým předsedou na seznamzpravy.cz, kde je i video; reportáž je součástí pořadu Záhady Josefa Klímy.
• aktivní, znalý, funkční – takový výbor vykonává správu domu a pozemku řádně, řídí se právními předpisy a stanovami, nepřekračuje svoji působnost, dává prostor vlastníkům, je demokratický, neomezuje vlastníky. Výkon funkce bere vážně a zodpovědně, je manažerský. Takových výborů je málo. Bylo by skvělé, kdyby takových výborů bylo co nejvíce. To je i cílem těchto webových stránek a našich služeb pro SVJ.

Jaký typ výboru je ten váš?

Typy vlastníků

Vlastníky podle jejich jednání a činnosti můžeme dělit následovně:

• lhostejný – takových vlastníků je bohužel většina, někde to mohou být téměř všichni, a to zpravidla tam, kde je apatický, neznalý, okrasný výbor. Shromáždění považují za něco neužitečného, co je obtěžuje a když už přijdou, chtějí ho mít rychle za sebou a vše co nejrychleji odhlasovat, bez diskuze. Pokud se najde někdo, kdo se zajímá o nějaké podrobnosti, je okřikován, ať nezdržuje, že ostatní chtějí jít brzy domů.
• sobecký (stručně sobec) – takový vlastník si hájí výlučně své zájmy, není většinou schopen přijmout ani kompromis. Znalosti problematiky SVJ nemá žádné, nebere ohled na ostatní a neuvědomuje si, že je třeba být také ohleduplný vůči ostatním vlastníkům, že je třeba spravovat společné části ku prospěchu všech, nejen ku prospěchu sobeckých vlastníků. Takový vlastník se nebojí ozvat a prosazovat své zájmy, nezajímá ho celek, vidí jen sebe. Takových vlastníků může být něco kolem 10 %.
• odpovědný – to je vlastník, který si uvědomuje, že jde o jeho majetek, snaží se do problematiky proniknout, vyhledává odbornou pomoc, a to zpravidla tam, kde je despotický, neznalý, okrádající výbor. Tento vlastník se nebojí ozvat a hájí svá práva. Jeho snahou je, aby výbor fungoval a vykonával správu řádně a odpovědně. O takovém vlastníkovi jsem psal např. v článku Případ z praxe: Výbor odmítal zaslat vlastníkovi dokumenty k hospodaření SVJ. Vymohli jsme je za něj. Takových vlastníků je cca 5 – 10 %. Ano, je to málo, ale snad se jejich řady rozšíří. K tomu mají přispět i tyto webové stránky a naše služby pro vlastníky.

Mezi jaké typy vlastníků patříte vy?

Vlastnictví zavazuje

Listina základních práv a svobod říká mj., že vlastnictví zavazuje, to znamená, že vlastník nemá jen práva, ale také povinnosti. Má právo nejen nabývat majetek, nakládat s ním, ale také má mj. povinnost se o něj starat. Čl. 11 odst. 3 Listiny: „Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem.“

Jak tuto situaci změnit a zajistit, aby vlastníci měli o SVJ zájem?

Vzhledem k tomu, že bez zájmu vlastníků o správu společného majetku se neuspokojivá situace v SVJ nezlepší, což je více než nutné, protože stávající stav je, mírně řečeno, neutěšený. Jak toho docílit?

Edukace

Jak je z tohoto článku zřejmé, základním problémem je právě neznalost, která začíná u vlastníků, pokračuje výbory a konče advokáty a dokonce i v některých případech i soudy. Je velmi důležité seznámit vlastníky s tím, jak vlastně funguje SVJ, jaká je role SVJ, výboru, vlastníků (členů SVJ). Vím, že to není jednoduché, že většina se nerada učí něčemu novému, ale těm vlastníkům, kteří takové informace uvítají, to určitě pomůže.

Dodržování zákonů a stanov

Důležitým předpokladem je, aby statutární orgán jednal v souladu se zákony a stanovami. Jistě, bereme to jako samozřejmost, ale v praxi to vypadá spíš opačně. Častokrát si výbor ani nepřečetl občanský zákoník či vlastní stanovy. Stanovy možná jednou, když se schvalovaly, ale aby se do nich členové výboru podívali, jak řešit konkrétní situaci, zda je to v působnosti výboru či dokonce SVJ, to není moc časté.

Transparentnost

Transparentní a ověřitelné fungování výboru. To znamená, že výbor dává k dispozici veškeré informace o svém fungování a rozhodování, např. zápisy ze schůzí výboru jsou kdykoliv dostupné vlastníkům. To je naprostá samozřejmost, pokud zápisy nejsou ve vašem SVJ běžně k dispozici či je nemožné je od výboru získat, pak je něco hodně špatně. Zápisy nesmí být stručné a musí jasně poskytovat důležité a rozhodující informace. O tom, že jsou k dispozici i zápisy ze shromáždění ani nemluvě. Každý vlastník má právo kontrolovat fungování výboru, nejen kontrolní orgán SVJ! Pozor, je špatně, pokud vlastník něco požaduje, něco kritizuje a vůbec o tom nic neví. Je třeba se připravit, nastudovat si potřebné informace.

Informovanost

Je velmi důležité, aby vlastníci byli o chodu SVJ řádně a včas informováni. O tom, že výbor poskytuje kompletní účetní závěrku a také přehled všech nákladů nemusím psát. Závěrku koneckonců schvaluje shromáždění. Čím více informací SVJ vlastníkům ohledně hospodaření poskytne, tím lépe. Svědčí to o tom, že výbor nemá problém s kontrolou jeho hospodaření. Naopak lze říci, že takový výbor nemá co tajit a pravděpodobně jde o aktivní, znalý, funkční výbor. V tomto případě máte, jak se říká, vyhráno.

Vyzývání vlastníků k aktivitě, spolupráci

To je také jedna z možností. Vlastníci jsou vybízeni k aktivitě, k nějakým nápadům, návrhům, prostě k tomu, aby se starali o svůj majetek. Ne každému aktivita vyhovuje, spíše jsou vlastníci apatičtí, ale někteří, kteří by se jinak neodvážili, se odváží vyslovit svůj nápad apod. Pozor na sobce, ale ti se ozvou sami i bez výzvy. 🙂

Řádná správa za námahu určitě stojí

A co vy? Jak to funguje ve vašem SVJ? Jste členem výboru? Jste „jen“ vlastníkem? Doufám, že vám tento článek pomohl v tom, abyste se snažili do oblasti SVJ a správy společných částí domu a pozemku v rámci SVJ vnést více profesionality, více znalostí, odpovědnosti, a to jak na straně členů výborů (znalosti jsou nepostradatelné!) či na straně vlastníků. Určitě to stojí za to, i když je to i nevděčná práce.