Rozhodování per rollam nemá nic společného se shromážděním

Koncem minulého roku se mi dostala do rukou pozvánka na shromáždění vlastníků jednotek mimo zasedání (per rollam), které výbor jednoho středočeského SVJ rozeslal svým členům. Nestačil jsem se divit. Dělá si výbor tohoto SVJ ze svých členů legraci? Nebo výbor skutečně nemá základní a už vůbec ne potřebné znalosti, jak vyžaduje občanský zákoník v ust. § 159 odst. 1?

Rozhodování per rollam totiž nemá nic společného se shromážděním, kromě toho, že se rozhoduje.

Když jsem tohle četl, tak mě to zvedlo ze židle. Takový nesmysl, tak do nebe volající neznalost či hloupost jsem zatím neviděl. Přitom jde o jednoduchou věc. Jak mohu být tito lidé správci cizího majetku???

Mezi základní znalosti členů statutárních orgánů SVJ (předseda SVJ či výbor) považuji schopnost rozeznat, co je (zasedání) shromáždění a co je rozhodování mimo zasedání shromáždění, tedy per rollam. Obecný význam per rollam např. najdete zde.

Výbor nerespektuje zákon ani vlastní stanovy

Nebudu to „komplikovat“ tím, že v rámci shromáždění rozhodují přítomní jako členové SVJ, tedy jako nejvyšší orgán právnické osoby SVJ, a jako vlastníci jednotek, tedy shromáždění vlastníků – viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 4294/2011 – více o něm např. v článku Je v působnosti shromáždění rozhodování o způsobu přispívání na správu domu a pozemku?

Toto je další důkaz tristního stavu řízení SVJ, který v naší republice převládá. Výbor neví, co má dělat, vlastníci taky netuší, co má výbor dělat, a důsledkem je to, že správu domu a pozemku ovládne správcovská firma, která se tváří jako odborník a přitom neví o moc víc, než výbor. V tomto případě je správcovskou firmou společnost, jejímž vlastníkem je obec. O to je to horší!

To, že výbor dosud neoznámil vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování, jak mu ukládají stanovy, je jen potvrzením toho, že výbor nejedná v souladu se stanovami (i zákonem); zřejmě je nezná. Přitom je to jeho povinnost. K čemu pak jsou?

Řízení SVJ je stejně náročné jako řízení firmy

Kdy si konečně vlastníci uvědomí, že SVJ a jeho řízení není jednoduchá věc, a že ji nemůže dělat kdokoliv, i když mají správcovskou firmu, která se o všechno stará. Ta se stará především o sebe. To je logické. Od toho je tu pak výbor (či předseda SVJ), aby dodavatele kontroloval! Správcovská firma je pouhý dodavatel služeb pro SVJ, nic víc. K tomu ovšem výbor potřebuje poměrně značné znalosti a musí porozumět všem souvislostem. Zároveň k tomu výbor potřebuje určité prostředky, aby měl přehled o situaci v SVJ, jeho hospodaření atd. Stejně jako každý manažer.

Proč myslíte, že správcovské firmy nabízí výkon funkce profesionálního předsedy? A proč za souběh výkonu funkce a poskytování správy domu nabízí slevu? Protože je nikdo cizí nebude kontrolovat, budou mít výkonnou moc. Kontrolovat totiž budou sami sebe. To je ideální stav pro totální ovládnutí SVJ a jeho peněz, tedy peněz vlastníků. To se běžně děje. Nějaká kontrolní komise na tom nic nedokáže změnit, pokud je. A že rozhoduje o důležitých věcech shromáždění? To většinou schválí vše, co se mu předloží a „správně“ odůvodní.

Výkon funkce člena statutárního orgánu SVJ vyžaduje stejné předpoklady jako člena statutarního orgánu obchodní korporace. Který odpovědný a rozumný vlastník firmy by si najal na řízení své firmy osobu neznalou? Žádný! A členové SVJ, vlastníci, to přesto dělají. Proč? 

Důvodem často je právě složitost problematiky, ale také nezájem, vlastníci se nechtějí o nic starat. Chyba! Starat se ovšem budou až přijdou o peníze. To už bude pozdě. A takových případů je bohužel dost.

„Levný“ výbor se nakonec pěkně prodraží

Pokud jsou členové výboru „ochotníci“, tj. vykonávají tuto činnost z nadšení (někdy ani to ne), nepobírají za tuto činnost odměnu, nevzdělávají se, aby tomu rozuměli a věděli, co mají dělat, tak nakonec svou nečinností nebo špatnou činností páchají SVJ škody, protože vše zařizuje správcovská firma a nikdo jí nekontroluje.

Podobné je to v případě, kdy výbor vybírá svého dodavatele. Pokud výbor nemá patřičné zkušenosti a neví, jak správně poptat dodavatele a co všechno po něm chtít, nemůže vybrat toho nejvhodnějšího. To nemusí být ten nejlevnější. Je třeba hodnotit další kritéria. To ale vyžaduje dostatek znalostí. Podle ceny umí vybírat i malé dítě. Od statutárního orgánu se však očekává mnohem víc. A právem.

Případ z praxe

Uvedu konkrétní případ poptání inspekčních prohlídek výtahů. První osoba bez potřebných znalostí (byť z životními zkušenostmi a VŠ) byla schopna získat 2 nabídky ze 4 poptaných. Druhá zkušená a znalá získala osoba 3 nabídky během tří dnů ze 6 poptaných, přičemž všechny byly levnější než 2 nabídky od první osoby. Druhá osoba poptávala další firmy z důvodu malého počtu nabídek získané první osobou. Nejdražší nabídka byla o 86 % dražší než ta nejlevnější! To nepotřebuje komentář.

Z výše uvedených důvodů proto členy výboru nebo předsedu SVJ dobře zaplaťte, ale vyžadujte profesionalitu, znalosti, schopnosti a výsledky. Vyděláte na tom všichni. Zbavte se amatérů, „ochotníků“, neználků atd. Ti vám jen škodí (i když si to neuvědomují a ani není jejich cílem škodit), sice často zdarma, ale výsledek jejich činnosti je záporný.