Může se na první pohled zdát, že předseda společenství vlastníků je to samé jako předseda výboru SVJ. Mnoho členů výborů má za to, že jde jen o zkratku. Je to velký omyl, který svědčí o malém právním povědomí těchto osob.

Není předseda jako předseda

Když nejde o to samé, o co tedy jde? Jaký je rozdíl mezi předsedou výboru a předsedou společenství vlastníků? Pojďme si udělat malou exkurzi do práva.

Rozlišujeme orgány právnických osob, mezi něž SVJ patří, o jednom členu (individuální) a o více členech (kolektivní), to nám říká § 152 odst. 1 občanského zákoníku. Jak z jejich pojmenování vyplývá, jednočlenný orgán tvoří jeden člen, vícečlenný orgán je tvořen více členy, tedy nejméně dvěma.

V tomto článku se zabývám statutárním orgánem, proto nebudu rozebírat orgán kontrolní.

Předseda výboru

Výbor je vícečlenným statutárním orgánem SVJ. Jiný název kolektivní statutární orgán SVJ mít nemůže, to je dáno § 1205 odst. 1 občanského zákoníku. Činnost výboru řídí a organizuje jeho předseda, kterého volí ze svého středu členové výboru.

Předseda výboru je tedy zjednodušeně řečeno předsedou nikoliv celého SVJ, ale je pouze předsedou statutárního orgánu, který se nazývá výbor.

Předseda společenství vlastníků

Jak je z názvu této funkce patrné, tento předseda nepředsedá výboru, ale zjednodušeně řečeno celému SVJ. Název individuálního statutárního orgánu SVJ předseda společenství vlastníků je dán § 1205 odst. 1 občanského zákoníku a není možné zvolit název jiný. Předsedu společenství vlastníků volí shromáždění, neboť jde o název statutárního orgánu, na rozdíl od předsedy výboru. Členy volených orgánů, tedy i statutárního orgánu, volí dle § 1208 občanského zákoníku výlučně shromáždění.

Předseda společenství vlastníků je tedy jediným členem statutárního orgánu, a to jiného orgánu než je výbor! Mnoho předsedů výboru si jako funkci píše nikoliv předseda výboru (SVJ), ale předseda společenství vlastníků (SV)!

§ 1205 občanského zákoníku
Orgány společenství vlastníků
(1) Nejvyšší orgán společenství vlastníků je shromáždění. Statutární orgán je výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků. Zřídí-li stanovy další orgány, nelze jim založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu.

Povinnosti předsedy

Má předseda společenství vlastníků a předseda výboru stejné povinnosti a stejnou působnost? Jak se to vezme. Oba jsou předsedové, ale ne stejní předsedové, z toho také vyplývá jiná role těchto předsedů. Prostě jsou předsedové něčeho jiného.

Povinnosti statutárního orgánu jsou stejné, ať jde o individuální nebo kolektivní orgán. Tedy v případě SVJ má předseda společenství vlastníků a výbor stejné povinnosti, stejnou působnost. Předseda výboru organizuje činnost výboru.

Jaké konkrétní povinnosti má statutární orgán?

Statutární orgán zastupuje právnickou osobu, tedy SVJ. Předseda společenství vlastníků či výbor má působnost, která nebyla svěřena shromáždění. Některá působnost shromáždění je kogentně vyjmenována v § 1208 občanského zákoníku. Stanovy mohou tuto působnost shromáždění rozšířit, ale nikoliv zúžit. Co tedy není v působnosti shromáždění (popř. jiného orgánu), je dle § 163 občanského zákoníku v působnosti statutárního orgánu.

§ 163 občanského zákoníku
Statutárnímu orgánu náleží veškerá působnost, kterou zakladatelské právní jednání, zákon nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu právnické osoby.

Z výše uvedeného vyplývá, že statutární orgán zajišťuje řádný chod SVJ, rozhoduje o záležitostech SVJ, a to v působnosti, která mu náleží dle zákona a stanov. Pochopitelně musí jednat s péčí řádného hospodáře ve smyslu § 159 odst. 1 občanského zákoníku.

Statutární orgán často nevymáhá plnění povinností členů SVJ, ačkoliv tuto povinnost má zpravidla ve stanovách. A nejde jen o dlužníky, ale třeba také o vlastníky či jejich nájemce, kteří užívají společné části v rozporu s pravidly jejich užívání, často i v rozporu s požárními předpisy. Někdy je důvodem laxnost (!) členů výboru, jindy je důvodem obava z těch, kteří pravidla porušují, protože oni také většinou nejvíce křičí. A proč si dělat nepřátele nebo „zbytečné“ konflikty, že? Chyba! Povinnosti musí plnit všichni bez výjimky! A to je záležitost statutárního orgánu, i ten, jeho členové, musí dodržovat pravidla (stanovy), tedy vymáhat plnění povinností členů SVJ.

Statutární orgán ale nerozhoduje o záležitostech, které mu nepřísluší

Někdy mají členové statutárního orgánu SVJ snahu rozhodovat i o záležitostech, ke kterým SVJ není právně způsobilé, a o kterých tudíž nemůže rozhodovat, resp. takové rozhodnutí nemá žádnou právní sílu. Paradoxně však z neznalosti či nepochopení i soudy mohou rozhodnout ve smyslu toho, že SVJ může vše, co se týká domu, zjednodušeně řečeno. Ale i orgány činné v trestním řízení si to myslí také, včetně některých státních zástupců. Je opravdu spravedlnost slepá?

Vždyť přece každá osoba s rozumem průměrného člověka ví, že když rozhodnu o tom, že sousedovo auto, televize či jiný jeho majetek je můj, můj nebude, protože nejsem oprávněn o něm rozhodovat. Naopak to platí samozřejmě také. Zatímco první varianta by se nám možná mohla zamlouvat, druhá varianta, že někdo bude rozhodovat o našem majetku, ačkoliv k tomu nemá žádné oprávnění, se nám zamlouvat určitě nebude. SVJ jsou bohužel v té první variantě.

Většinou jde o rozhodování o majetku, který není společný a který je ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek, např. často problematická okna, která bývají v prohlášení vlastníka určena jako „nespolečná“, resp. společná jsou okna přístupná ze společných částí, nikoliv z jednotek.

Znalost zákona a stanov je důležitá

Jak je vidět, bez znalosti právní úpravy a stanov se člen statutárního orgánu SVJ neobejde. Je však nutné právní úpravě a stanovám porozumět, jaký je význam některých ustanovení a nevytrhávat je z kontextu, protože ten je velmi důležitý. Pak se věci jeví často i úplně jinak.

Znalosti jsou důležité nejen proto, že bez nich nelze vykonávat funkci s péčí řádného hospodáře, ale také proto, aby se člen statutárního orgánu vyhnul případným možným postihům, ať už z hlediska občanskoprávního či trestněprávního.

Profesionální předseda

Být členem orgánu SVJ není jednoduchá a nenáročná záležitost. Naopak. Většina vlastníků nejeví zájem o chod SVJ, rezignují na výkon vlastnického práva, ačkoliv vlastnictví zavazuje, jak praví Listina základních práv a svobod. A ti vlastníci, kteří zájem o společný majetek mají, buď argumentují tím, že nemají čas, nebo i přiznají, že se bojí velké odpovědnosti při výkonu funkce.

Ono je lepší, když někdo nepřijme funkci z důvodu velké odpovědnosti, než když někdo přijme funkci a vůbec neví, co to znamená. Takových lidí je hodně. Je mezi nimi i hodně vysokoškoláků… Vysoká škola není zárukou ničeho, ani znalostí, ani odpovědnosti potřebných pro výkon funkce. 🙂

Řešením může být profesionální předseda, který má potřebné znalosti a schopnosti funkci řádně vykonávat. Musí to být manažer. Ale jak zjistit, jestli takový profesionální předseda má dobré znalosti problematiky SVJ, je schopen SVJ řídit, zajišťovat potřebné činnosti a spravovat SVJ s péčí řádného hospodáře? O tom jsem psal v článku Jak vybírat profesionálního předsedu SVJ?