Před několika měsíci se na nás obrátil zodpovědný vlastník jednotky, který se zajímal o to, co se děje s jeho penězi a jak s nimi výbor nakládá a hospodaří, a zda opravy a rekonstrukce, které výbor provedl, nejsou předražené či částečně fiktivní. Měl prostě o činnosti výboru důvodné pochyby, kterých si musel všimnout každý, pokud by se o to zajímal.

Výbor několik let odmítal poskytnout vlastníkům dokumenty

Ze začátku jsme nejprve poskytli vlastníkovi, na základě jím dodaných dokumentů a informací, konzultaci s tím, že jsme mu sdělili, v čem spočívá problém v hospodaření SVJ, a dále jaký problém je ve vyúčtování.

Po určité době nás vlastník kontaktoval znovu s tím, že by chtěl konečně vymoci od výboru SVJ dokumenty, které se týkaly hospodaření SVJ, aby zjistil, co se děje s penězi, které posílá na účet SVJ jako zálohy. Vlastník se o to pokoušel bezúspěšně několik let. Nebyl sám, stejně tak žádali tyto dokumenty i jiní vlastníci. Výbor se jim de facto vysmíval tím, že požadoval podepsat mlčenlivost – GDPR, a také že trval na nahlížení, ačkoliv o nahlížení nikdo nežádal, jinou formou výbor dokumenty zpřístupnit neumožnil. Vlastník byl zoufalý a nevěděl, co má dělat.

Vlastníka jsme vůči SVJ zastupovali

Poté, co se vlastník po několika letech žádostí nedočkal požadovaných dokumentů, chtěl, abychom se tohoto případu ujali a zastoupili ho při jednání s SVJ. Dohodli jsme se, že vlastníka budeme zastupovat.

Abychom mohli zjistit, jaké finanční toky jsou v SVJ, a abychom zjistili, zda jsou tyto finanční toky v souladu se zákony a stanovami, potřebovali jsme v první fázi prostudovat základní účetní dokumenty – hlavní knihu a účetní deník, a dále i pohyby na účtu 955 (dlouhodobá záloha).

Zaslání žádosti výboru

Tuto věc jsem vyřizoval já. Výboru jsem zaslal dopis s tím, že na základě § 1179 zákona č. 89/2012 Sb. žádáme o zaslání výše uvedených dokumentů e-mailem v elektronické podobě za poslední 3 roky. Dále jsem v dopise výbor informoval, že na základě informací a podkladů, které nám vlastník poskytl, a které se týkají správy domu a pozemku, je nesporné, že správa domu a pozemku vykazuje závažné vady. Také bylo zjištěno, že SVJ neplní některé povinnosti, které vyplývají ze zákonů či jiných právních předpisů. Dále byl výbor poučen o tom, co se stane, když naší žádosti nevyhoví.

Výbor si doporučený dopis s žádostí o zaslání požadovaných dokumentů nepřevzal a vrátil se zpět. Zaslal jsem SVJ dopis znovu s poučením o následcích nepřebírání poštovních zásilek a odpovědnosti výboru za vzniklé škody. Druhý dopis s žádostí si výbor SVJ převzal.

Reakce výboru na naši žádost

Výbor SVJ na naši žádost poslal dopisem odpověď, ve které se důrazně ohradil vůči nařčením, které byly uvedeny v žádosti. Neuvedl však vůči jakým, ani žádnou argumentaci. Takže obecná fráze. Dále nás výbor informoval o tom, že s vlastníkem trpělivě 3 roky komunikují, a že veškeré návrhy na společné setkání či jejich žádosti o specifikaci žádostí vlastníka jsou ignorovány.

Dále výbor sdělil, že „pro požadavky v letošním roce jsme žádali o vyplnění a zaslání formuláře GDPR, který je, jak jistě víte, zákonnou povinností.“ Závěrem výbor napsal, že námi požadované podklady nám může po předložení podepsaného formuláře GDPR poskytnout jejich externí firma, která pro SVJ vykonává účetnictví více než 13 let. Na konec výbor uvedl: „Žádáme tedy tímto o zaslání tohoto formuláře a o stanovení data termínu pro společné setkání ve 2. polovině ledna ‚‚výlučně“ v prostorách určených SVJ a za přítomnosti člena/členů výboru.“

Dopis byl podepsán všemi členy výboru. Mezi členy výboru jsou i vysokoškolsky vzdělaní lidé, je jich většina.

Všimněte si, že jsme žádali o zaslání dokumentů v elektronické podobě, nechtěli jsme nahlížet do originálů dokumentů, ale o tom není v odpovědi ani zmínka. Mnoho členů výboru SVJ si plete nahlížení a zaslání dokumentů v elektronické podobě (skeny apod.). Zajímavé je, že si to pletou ti členové výboru, kteří něco tají, a tak si vymýšlejí další podmínky či důvody, aby nemuseli dokumenty poskytnout.

Úsměvné bylo, že k zaslání standardních účetních výstupů je třeba zaslat formulář GDPR. Že by snad v účetnictví byly nějaké osobní údaje? Zajímalo nás, jaké.

Začala hra o to, kdo to déle vydrží

Protože argumentace výboru byla nesmyslná a měla znaky kladení zbytečných překážek a neochoty „otevřít“ účetnictví, rozhodl jsem se, že předsedkyni výboru budu kontaktovat telefonicky a promluvíme si, protože to bude rychlejší. Paní předsedkyně mně sdělila, když nezvládla argumentovat, že nemá čas se mnou hovořit a nechtěla se dále se mnou bavit. Ale chtěla se se mnou sejít. Nemá čas hovořit, ale čas sejít se má. Už to je zvláštní. Byl jsem ještě víc zvědavý na to, co kryjí, co tají.

Napsal jsem e-mail výboru SVJ

Napsal jsem e-mail výboru SVJ, ve kterém jsem také uvedl: „Chtěl jsem se s Vámi dohodnout telefonicky, ale bohužel jste nebyla schopna argumentačně obhájit Vaše tvrzení ohledně osobních údajů, omezila jste se pouze na obecné fráze. Také jste neuvedla konkrétní ustanovení nějakého právního předpisu, o který svá tvrzení opíráte, na rozdíl ode mě.
Nemáte čas se mnou telefonicky hovořit, ale chcete se osobně sejít. Rád se s Vámi sejdu, …pokračování textu.

Dále jsem v e-mailu uvedl rozhodnutí Úřadu na ochranu osobních údajů, které se týká SVJ a oprávnění členů SVJ (vlastníků) znát údaje, které se tohoto hospodaření týkají. Také jsem uvedl další právní základ našeho požadavku, který jsem zopakoval, a to včetně odkazu na judikaturu. Na konec jsem uvedl lhůtu, do které požadované dokumenty očekáváme.

Zpočátku výbor SVJ nereagoval

Výbor v určené lhůtě nereagoval, napsal jsem po dohodě s vlastníkem e-mail s upozorněním, ve kterém jsem mj. napsal: „Prosím o odpověď na moje dotazy, zaslání požadovaných dokumentů, případně jasné vyjádření, že požadované dokumenty nepošlete.“ Stanovil jsem konkrétní datum a dále jsem napsal: „V opačném případě budu mít za to, že moje námitky nerozporujete a uznáváte, a přesto požadované nepošlete. To vzbuzuje oprávněné pochybnosti o hospodaření SVJ.“

Nakonec odpověděl jiný člen výboru, který vyjadřoval stanovisko všech členů výboru. V odpovědi mj. uvedl:

Nejprve se vyjádřím k právní úpravě. 

Není sice naší povinností Vám dohledávat příslušné právní normy, nicméně Vám vyhovím. Vámi uvedené Rozhodnutí úřadu pro ochranu osobních údajů není právně validní, jelikož (i kdybychom ho akceptovali jako právně závazné) předcházelo nařízení Evropského parlamentu a rady EU 2016/679 ze dne 27.4.2016. Toto je pro nás tedy právně závazný dokument, z něhož naše požadavky vyplývají.

Dalším dokumentem jsou Stanovy společenství, ze kterých vyplývá, že členové společenství mohou nahlížet do podkladů týkajících se společenství, ale pořizování opisů, kopií či výpisů je zpoplatněno k tíži člena společenství.

Pokud se někdo opírá o nějaký právní předpis, nestačí jen obecné tvrzení (např. je to v zákoně, zákonná povinnost apod.), ale musí uvést konkrétní ustanovení, to je přece samozřejmé. Jenže problém je, když žádný předpis, který by něco takového nařizoval, není. To se těžko hledá nějaké konkrétní ustanovení. Vždycky ho chtějte, pokud se někdo odkazuje na nějaký předpis. Často se totiž stává, že konkrétní ustanovení existuje, ale díky neporozumění jeho obsahu a kontextu, je o něčem jiném, než si dotyčný myslí.

Člen výboru dále v odpovědi uvedl:

Nyní tedy věcně. Pakliže Vy nebo vlastník podepíšete v příloze uvedené Prohlášení o mlčenlivosti, rádi Vám zašleme Zprávy o finanční situaci za roky 2016-2018, které jsou kompletní – obsahují všechny příspěvky a čerpání, zálohy na opravy a investice detailně rozepsané.

V případě, že byste chtěli další dokumenty – hlavní knihy, výpisy z účtu atd. máte dvě možnosti:
1. navrhnete několik termínů společné schůzky, na níž Vám zástupce správní firmy vše rád předloží,
2. uhradíte náklady spojené s pořízením kopií, které Vám budou následně poskytnuty
Je tedy na Vás jakou variantu zvolíte.

Vlastník byl o průběhu informován

Všechny e-maily byly posílány do kopie vlastníkovi, který si nás najal k tomu, abychom uplatňovali jeho práva vůči SVJ. Vlastník tak znal veškerý průběh jednání s výborem SVJ. Vlastník nám sdělil, že se opakuje to, co už zažil, a jak s ním výbor jednal. Také vyjádřil obavy, zda se přes tu „neprůstřelnost“ postoje výboru, podaří získat požadované dokumenty, že je to hra o nervy. Vlastníka jsem ujistil, že ty dokumenty z nich dostanu, a že mě jen tak neodradí.

Zároveň vlastník sdělil, že on neví to, co víme my, nezná ty paragrafy a neumí tak argumentovat, jako my. Kdyby věděl to, co víme my, tak by s ním výbor možná jednal jinak. Řekl jsem mu, že právě proto si naše služby objednal, protože víme jak…

Znovu jsme opakovali otázky, na které výbor neodpověděl

Výboru jsem znovu napsal a chtěl jsem odpovědi na zásadní otázky, na které výbor vůbec nereagoval, a nevypořádal se naší argumentací. Museli jsme trochu „přitvrdit“, protože výbor se stále vzpouzel a odmítal bez dalšího zaslat požadované dokumenty.

Pokud se na něco odvoláváte, na nějaký právní předpis, tak ho také musíte uvést, když to po Vás někdo chce, to je snad logické.

Je úsměvné, že se stále oháníte nařízením Evropského parlamentu a rady EU 2016/679 ze dne 27.4.2016, ale zřejmě jste ho ani nečetl. … pokračování textu

Ptal jsem se: Jaké osobní údaje obsahuje hlavní kniha a účetní deník? … pokračování textu

Nevím, proč píšete o nahlížení, když jsem o nahlížení nežádal, a ještě jsem to zdůraznil. … pokračování textu

Znovu opakuji, nechci nahlížet do originálů dokumentů! … pokračování textu

Ptám se: Proč nechcete poslat hlavní knihu a účetní deník v elektronické podobě?

Vaše odpovědi jsou stále ve stejném duchu a snažíte se nahlížení co nejvíce znemožnit, upozorňuji Vás, že takové jednání nepožívá právní ochranu – viz např. rozsudek … pokračování textu

Výbor opět zpočátku nereagoval

Opakovala se předchozí situace, výbor dělal „mrtvého brouka“. Napsal jsem tedy výboru další e-mail, ve kterém jsem mj. uvedl:

…prosím o odpovědi na moje otázky, pokud chcete celou věc jen zdržovat a prodlužovat, tak to Vás musím upozornit, že právo není na Vaší straně.

Dále navrhuji následující, abychom to zbytečně neprodlužovali, což je zřejmě Váš úmysl, jinak byste na tak jednoduché otázky dávno odpověděl. …pokračování textu

Uděláme to tedy takto, abych Vám to zjednodušil a nemusel jste přemýšlet nad odpověďmi:

1. Vzhledem k tomu, že nám chcete (alespoň jste to napsal), pokud uhradíme náklady, zaslat kopie originálů požadovaných dokumentů, tedy v listinné podobě, …pokračování textu n, protože jsme přece jen v 21. století.
… pokračování textu
2. Pokud trváte na podepsání prohlášení o mlčenlivosti GDPR, tak mi nejdříve zašlete …pokračování textu

Pokud do … neobdržím od Vás požadované, budu mít za to, že ve skutečnosti žádné dokumenty poskytnout nechcete, …pokračování textu p

Odpověď byla zase jen mlžení a vytáčky

Nakonec reakce výboru přišla. Nejprve se člen výboru se vyjadřoval k předposlednímu e-mailu, pak až k poslednímu:

V první řadě budu reagovat ještě na Váš email z xx.xx.xxxxx 
Vaše tvrzení že „se urputně bráníme poskytnout členům SVJ informace, na které mají zákonný nárok“ není pravdivé. Vlastníkovi chceme poskytnout informace už drahnou dobu, ale bohužel z jeho ani Vaší strany nebyla vůle informace získat standardní cestou. Nabídek k tomu, aby si dohodl termín, sepsal dopředu vše co požaduje a podepsal jeden obyčejný dokument, dostal nespočet. Nerozumíme tomu, proč je pro vlastníka problém podepsat Prohlášení o mlčenlivosti. Má v úmyslu citlivé informace poskytovat někomu jinému?

Jak sám píšete v mailu ze dne xx.xx.xxxx dle paragrafu 1179 občanského zákoníku: „Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů“. Toto právo nikomu neupíráme a nikdy jsme neupírali a postupujeme dle právních doporučení. Vaše napadání, že se jedná o úmyslné zatajování informací je už za hranicí jakékoliv etiky a na hranici práva. Přestože nám v každém e-mailu stanovujete termín pro naše odpovědi, žádná lhůta pro nahlížení stanovena není, natož pro zasílání, které požadujete.

Protože práci pro výbor SVJ vykonáváme v našem volném čase, budeme pro odpovědi dodržovat zákonem a našimi Stanovami dané termíny, případně je řešit v rámci priorit a časových možností našich i firmy X, která naše SVJ účetně spravuje.

Bilanci a výsledovku (včetně příloh) za jednotlivé roky již vlastník (stejně jako ostatní majitelé bytových jednotek) v minulosti obdržel, nyní Vám v příloze tohoto mailu zasíláme Zprávu o finanční situaci za Vámi požadované roky.

A nyní k Vašemu emailu z xx.xx.xxxx
Jsem rád, že souhlasíte s podepsíním Prohlášení o mlčenlivosti. Jako SVJ žádné informační memorandum nemáme, protože ho nepotřebujeme. Na GDPR si rozhodně nikterak nepotrpíme, ale především musíme respektovat práva ostatních majitelů bytů. Formulář o mlčenlivosti jste již obdržel v předchozím mailu. Prosíme o jeho podepsání a zaslání, abychom Vám mohli emailem zaslat vygenerované soubory s hlavní knihou a účetním deníkem v pdf formátu za požadovaná období.

Pokud jde o kopie listin, neměl jsem samozřejmě na mysli papírové kopie, to je v dnešní době opravdu zbytečný luxus. Tedy pokud byste vyjma zmíněných podkladů požadoval další dokumenty, scany si určitě můžete pořídit a to i scany dokladů s citlivými údaji, jakmile splníte požadované podmínky podpisem Prohlášení o mlčenlivosti. Tuto informaci má vlastník už dlouho…jen je potřeba, si na to domluvit schůzku. Pokud na ni nemáte čas, můžeme požádat správcovskou firmu aby Vám dokumenty nascanovala, ale to bude samozřejmě spojeno s poplatkem, o kterém jsem Vám již psal. Vyberte si tedy, která varianta je pro Vás lepší.

Co k tomu napsat. Z reakce výboru je evidentní, že jim o žádné GDPR nejde, že je to jen jedna z možných překážek, jak „otrávit“ vlastníky. Také jste si všimli, že podle výboru nemusí mít SVJ informační memorandum? Ach jo. Tací lidé spravují i Váš majetek, většinou. Také nechybělo politování se, že to dělají ve svém volném čase… a další „omáčka“. Ti, kteří nedodržují zákony a etiku, se ohánějí právem a etikou. To je standardní situace. Ale opět žádné odpovědi na naše dotazy. Nicméně si nelze nevšimnout, že výbor už ve svých tvrzeních a požadavcích polevuje.

Ještě více jsme „přitvrdili“

Vzhledem k tomu, že reakce výboru už nebyla tak striktní, jako před tím, ale posun byl jen pomalý a při takovém tempu by to trvalo ještě několik měsíců, tak jsme se s vlastníkem dohodli, že to „ukončíme“.

Následoval e-mail mj. s tímto obsahem:

Na jednu stranu říkáte, že když máte plnit, žádné lhůty nejsou, …pokračování textu

Požadoval jsem zaslání základních účetních knih, které jste nezaslal, místo toho jste poslal nějaké zprávy o finanční situaci. …pokračování textu

Ujišťuji Vás, že mě to bavit nepřestane, a že požadované dokumenty dostanu, neboť právo … pokračování textu

O tom, že se urputně bráníte zpřístupnit účetnictví SVJ poskytnutím požadovaných dokumentů svědčí to, že jste tyto dokumenty nezaslali ani za 2 měsíce ode dne, kdy jste si převzali druhou žádost. …pokračování textu

Na druhou stranu jen z letmého pohledu do zaslaných podkladů je zřejmé, proč nechcete požadované dokumenty zaslat, nicméně doufám, že se nakonec tak stane.

I když paní předsedkyně výboru tvrdí, že je ekonomka, přesto zřejmě neví, co je účetní deník nebo hlavní kniha a co obsahují. Pro jistotu posílám v příloze, jak vypadají a jaké „osobní údaje“ obsahují. …pokračování textu

K ostatním nonsensům se vyjadřovat nebudu, jen mají odvést pozornost od merita věci.

Protože jste nevyhověli výzvě o zaslání hlavní knihy a účetního deníku SVJ za roky 2016, 2017 a 2018 v elektronické podobě, očekávám, že tak ještě učiníte, lhůta je do konce dnešního dne.

Po marném uplynutí lhůty Vám bude zaslána … pokračování textu

Výbor nakonec zpřístupnil požadované dokumenty všem vlastníkům

Ačkoliv jsem moc nedoufal, že by lhůtu výbor stihl, podle toho, jak reagoval před tím, přesto se tak stalo, i když jiným způsobem. To, co se vlastníkům nepodařilo za několik let, se nám podařilo za cca 2 měsíce. A to mimosoudně a bez podepsaného formuláře o mlčenlivosti (GDPR), který výbor požadoval. Vlastník nám téhož dne (tedy do konce lhůty) přeposlal e-mail, ve kterém bylo uvedeno:

Vážení spoluvlastníci bytových jednotek,
založili jsme pro naše SVJ účet na webovém portálu.

Na tomto účtu naleznete důležité informace, které jsme Vám rozesílali. V budoucnu zde budeme ukládat všechny důležité informace o činnosti SVJ.

Tento účet je určen VÝHRADNĚ MAJITELŮM BYTOVÝCH JEDNOTEK, tzn.členům našeho SVJ.
Tento web bude zároveň sloužit jako nástěnka našeho SVJ.

V sekci Dokumenty naleznete důležité dokumenty SVJ jako jsou např. Pravidla soužití v domě, Pravidla vyúčtování služeb atd, další dokumenty budeme postupně doplňovat.

V neposlední řadě zde v sekci Dokumenty naleznete také důležité účetní doklady, které jsme tímto zpřístupnili všem majitelům BJ na těchto společných webových stránkách. Prozatím zde naleznete účetní doklady za roky 2016 – 2018 (Daňová přiznání, Zprávy o finančním hospodaření, Hlavní knihy, Účetní deníky), další budeme postupně doplňovat.

Vigilantibus iura scripta sunt aneb právo patří bdělým, nechť každý střeží svá práva

Je důležité, aby si vlastníci hlídali svá práva a uplatňovali je, jinak o ně přijdou. Pakliže to dělat nebudou, nikdo jim nepomůže. Starejte se o svůj majetek, zajímejte se, co se děje s vašimi penězi, jak se s nimi hospodaří a zda výbor jedná v souladu se zákony a stanovami. Nespoléhejte na kontrolní komisi či revizora, pokud nemají velmi dobré znalosti problematiky SVJ! A to většinou nemají. Taková je skutečnost.

Stále potřebujete další důkazy o tom, že váš majetek zřejmě není řádně spravován? Ještě potřebujete další případy „mizení“ peněz z SVJ. Potřebujete další podněty pro to, abyste se opravdu vážně zajímali, co se děje ve vašem SVJ? A pokud výbor funguje jen formálně a o vše se stará správcovská firma, nemáte zdaleka vyhráno. Výsledek bývá stejný.

Je málo členů výborů SVJ, kteří se řádně starají o svěřený majetek, kteří chtějí vykonávat funkci řádně, kteří neberou výkon funkce formálně, ale jsou zodpovědní. Takoví se na nás obracejí. My jim držíme palce a rádi jim pomáháme. Těší nás to. Proto to děláme. Je jich však málo. A co váš výbor?

Buďte si jisti, že pokud se s vámi váš výbor či předseda SVJ nebude bavit, tak s námi se bude bavit určitě.

---

Argumentace, která byla použita v tomto případě, nemusí být použitelná a účinná v jiných případech, vždy totiž záleží na konkrétní situaci a kontextu. Na každou situaci, byť podobnou či zdánlivě stejnou, je třeba použít jiný způsob argumentace a odlišný postup.

Z důvodu ochrany našeho know-how jsme se rozhodli některé pasáže naší argumentace nezveřejnit. Tyto pasáže začínají takto: …pokračování textu.