Každé SVJ musí vést seznam svých členů. Jedním z velmi důležitých údajů v tomto seznamu je den vzniku členství ve společenství, který je přesně dán a není možné ho libovolně upravovat na základě toho, jak se kdo s kým dohodne.

Proč je tento údaj tak důležitý? A proč je důležité, aby byl správný? Je to z jednoduchého důvodu, ode dne vzniku členství vlastníka jednotky v SVJ, vznikají členovi SVJ práva a především také povinnosti! 

A jaké datum to vlastně je? Jak ho zjistíme? Je to den nastěhování nového vlastníka, nebo den, kdy katastr zapíše vklad vlastnického práva? Nebo je to den právních účinků vkladu? Jak vidíte, těch dnů, kdy může zdánlivě vzniknout členství v SVJ, může být mnoho, ale jen jedno datum je jediné správné! 

Datum právních účinků vkladu vlastnického práva

To je datum, které zjistíte z listu vlastnictví (LV) nebo z vyrozumění od katastru o tom, že došlo k zapsání vlastnického práva. Datum právních účinků vkladu je zpravidla datum, kdy byl podán návrh na vklad. Ale může být i jiný, pokud se prodávající a kupující v kupní smlouvě dohodli na jiném datu.

V praxi se většinou stává, že málokdy je toto datum po novém členu SVJ vyžadováno. Často je to z důvodu, že o tom, jaké má vyžadovat datum, statutární orgán ani neví. Protože většinou se o SVJ starají tzv. správcovské firmy, které to také většinou neznají, statutární orgán SVJ proto tyto záležitosti neřeší.

Zpravidla se vychází z předávacího protokolu. Datum, které v něm bývá uvedeno, je tedy datum, kdy došlo k předání jednotky, to však není datum vzniku vlastnického práva a vzniku členství v SVJ. Ani realitní makléři nic neví. Nedávno jsem dostal od nového vlastníka oznámení o nabytí vlastnictví jednotky, na kterém byla uvedena položka datum (datum podpisu oznámení), a dále položka datum právních účinků vkladu.

Obě data byla stejná. Budiž, stát se to může, ale že to byla data před několika dny, je nereálné. Zápis není proveden dřív, než po 20denní čekací lhůtě. Vlastník mi sdělil, že to vyplňoval jejich realitní makléř. Jsem zvědavý, kdy potkám realitního makléře, který ví něco o tom, co prodává. 🙂

Jaké datum eviduje vaše správcovská firma?

Moje zkušenosti s jednou (již bývalou) správcovskou firmou byly takové, že de facto neevidovala vznik členství, ale údaj „v bytě od“, což je pro SVJ naprosto irelevantní údaj. Když jsem poukazoval na to, že je to špatně a že musí evidovat datum vzniku členství, které je jedinečné, tak mi pan správce sdělil, ať si to děláme, jak chceme, on to bude dělat takhle! Takže zákazník, dle pana správce, musí poslouchat svého dodavatele. Ne naopak. A podobně smyšlejících správcovských firem je hodně.

Pan správce vycházel vstříc vlastníkům, ale SVJ bude vymáhat dluhy a další povinnosti, a bude odpovědné svým členům, že jsou vymáhány správně. Proto musí SVJ striktně trvat na správném datu vzniku členství.

Odpovědnost má statutární orgán (výbor, předseda SVJ)

Jak jsem shora uvedl, správné datum vzniku členství v SVJ má velký význam. Většinou s vlastníky, členy společenství problémy nejsou, ale občas se vyskytne vlastník, se kterým jsou problémy, a to většinou velké. Nejčastěji jde o dluhy členů SVJ vůči SVJ. V těchto okamžicích poznáte, jak je velmi důležité mít pořádek v evidenci členů společenství a vědět správné datum vzniku členství. I když mnoho SVJ (statutárních orgánů) vše nechává na správcovské firmě, jsou to oni, členové statutárních orgánů SVJ, kteří nesou odpovědnost! Je tedy v jejich vlastním zájmu, aby správcovskou firmu kontrolovali, jako všechny své dodavatele. Vyplatí se to!