Nedávno se na nás (výbor) obrátil vlastník jednotky s tím, že potřebuje potvrdit od SVJ potvrzení o bezdlužnosti, které poslal v příloze e-mailu, jehož znění je uvedeno níže. Tento formulář dostal od realitní kanceláře, jejímž prostřednictvím prodal byt, tedy od odborníka v oblasti realit.
POTVRZENÍ O BEZDLUŽNOSTI / výši dluhu
Tímto výslovně potvrzujeme, že u jednotky č. xxxx/xx zapsané na LV xxxx, katastrální území xxx, jejímž výlučným vlastníkem je xxx, neevidujeme k dnešnímu dni ………2017 :
– žádný dluh na splatných předpisech záloh za služby a náklady spojené s užíváním nemovitosti
– žádný dluh na splatném vyúčtování zálohových plateb a žádný dluh na peněžité sankciV případě převodu vlastnického práva k nemovitosti tedy nepřecházejí na nabyvatele žádné dluhy, které by byly evidovány k ………………….2017
Předmětem tohoto potvrzení není:
– předpisy příspěvků na správu domu a pozemku včetně záloh na služby, které v době vystavení tohoto potvrzení ještě nejsou splatné
Má jít o potvrzení ve smyslu ustanovení § 1186 odst. 2 občanského zákoníku, které zní: „Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“
Nyní si porovnejme obsah potvrzení od realitní kanceláře a obsah ustanovení shora uvedeného paragrafu. Již na první pohled je zřejmé, že oba obsahy jsou rozdílné a navíc spolu vůbec nesouvisí. Proč?
Zákon hovoří o dluzích souvisejících se správou domu a pozemku, které přejdou na nabyvatele jednotky, ne o tom, zda převodce (tedy původní vlastník) má dluhy vůči SVJ, neboť tyto dluhy si pochopitelně uhradí on sám a, pokud to není ujednáno v kupní smlouvě, na nabyvatele nepřejdou!
Dále zákon hovoří jen o dluzích souvisejících se správou domu a pozemku, a to zcela logicky. V potvrzení realitní kanceláře jsou však uvedeny i dluhy související s poskytováním služeb. Nevím, co znamenají náklady spojené s užíváním nemovitosti.
Shora uvedené potvrzení v důsledku nepochopení zákona či neporozumění česky psanému textu řeší úplně něco jiného, než je upraveno ustanovením § 1186 odst. 2 občanského zákoníku. V něm nejde o to, zda převodce něco dluží či ne, proto nemůže jít o bezdlužnost. Vidíte také ten rozdíl?
Osoba odpovědná za správu domu a pozemku má na požádání vystavit potvrzení o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele. To potvrzení realitní kanceláře vůbec neřeší, jeho obsah je úplně jiný. SVJ není oprávněno, bez souhlasu vlastníka, informovat třetí osoby o tom, jestli dluží nebo ne. SVJ ani vlastník (převodce) nemají povinnost předkládat potvrzení o bezdlužnosti.
Je velmi smutné, když se obrátíte na odborníka a zjistíte, že to žádný odborník není. A určitě nabízí zdarma i (perfektní) právní servis. 🙂 Co si o takovém právním servisu po tomto máme myslet?
Ve svém článku suverénně tvrdíte, že podle § 1186 dluhy převodce jednotky vůči SVJ na nabyvatele jednotky nepřejdou, pokud tak není ujednáno v kupní smlouvě
Zřejmě jste doposud nezaznamenal judikaturu, která o přechodu dluhů už rozhodovala. Podle rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 17. 9. 2015, č. j. 47 Cm 63/2015–65 přechod dluhu podle § 1186 vyplývá přímo ze zákona. Proti tomuto rozsudku byla podána Ústavní stížnost IV.ÚS 3108/15 ze dne 5. 1. 2016, která byla Ústavním soudem odmítnuta. Cituji z ÚS:
„Krajský soud nevykročil z ústavního rámce své rozhodovací činnosti, pokud na základě dostatečného skutkového i právního hodnocení věci dospěl k ústavně konformnímu závěru, podle kterého přešel podle § 1186 odst. 2 obč. zák. na stěžovatele jako nabyvatele nebytové jednotky i závazek z úvěru od banky čerpaného za účelem opravy budovy…“
Dobrý den, pane Ladislave,
obávám se, že jste si pozorně nepřečetl můj příspěvek nebo mu neporozuměl, protože nic takového, co uvádíte, netvrdím. K přechodu dluhů souvisejících se správou domu a pozemku jsem napsal toto:
„Zákon hovoří o dluzích souvisejících se správou domu a pozemku, které přejdou na nabyvatele jednotky, ne o tom, zda převodce (tedy původní vlastník) má dluhy vůči SVJ, neboť tyto dluhy si pochopitelně uhradí on sám a, pokud to není ujednáno v kupní smlouvě, na nabyvatele nepřejdou!“
V mém příspěvku i v citaci rozsudku, kterou uvádíte, se nic nepíše o přechodu dluhu jednoho vlastníka na druhého vlastníka. Přechod dluhu z titulu úvěru SVJ (dlužníkem je SVJ, nikoliv vlastník), který byl schválen shromážděním, je právě ten případ, na který se vztahuje § 1186 odst. 2 o. z. Nevztahuje se však na dluh vlastníka, který neplatí řádně zálohy, nedoplatky vyúčtování apod.; takové dluhy NEPŘECHÁZEJÍ, jak jsem psal. Není dluh, jako dluh. Zkuste takový dluh žalovat po nabyvateli jednotky. Neuspějete, nový vlastník není pasivně legitimován.
Uvědomte si, že v § 1186 odst. 2 o. z. je uvedena povaha těchto dluhů: „…dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky.“
Všimněte si, že dluhy související s poskytováním služeb zde uvedeny nejsou. Evidentně tedy nejde o dluhy, které si pořídí vlastník z důvodu neplnění povinností člena SVJ.
Hezký den!
Jiří Kašpar
Dobrý den pane Kašpar,
domnívám se, že jste si pozorně nepřečetl citované judikáty, nebo jim neporozuměl. V rozsudku Krajského soudu j.č. 47Cm 63/2015–65 k němuž se ÚS vyjadřuje se uvádí:
“ Ze Zápisu ze shromáždění vlastníků SVJ ze dne 13.8.2006 soud zjistil, že vlastníci jednohlasně odsouhlasili zateplení budovy a střechy domu a na uvedenou akci budou čerpat úvěr od ČSOB, který bude splácen z příspěvků vlastníků do fondu oprav.“
SVJ je samozřejmě dlužníkem vůči bance za poskytnutý úvěr, ale zároveň si vlastníci jednohlasně odsouhlasili zateplení budovy a střechy domu a že na uvedenou akci budou čerpat úvěr od ČSOB, který bude splácen z příspěvků vlastníků do tzv. fondu oprav. Na základě schváleného usnesení vlastníci byli povinni přispívat uvedené částky do tzv. fondu oprav a v případě neplacení uvedených příspěvků se stali dlužníky vůči SVJ. Usnesení o povinnost splácet úvěr přes příspěvyk do tzv. fondu oprav nikdo zv lastníků ve stanovené lhůtě nenapadl a bylo tedy platné.
Vlastníci byli povinni hradit příspěvky do fondu oprav, v případě jejich neplacení se staly dluhem vlastníků vůči SVJ, to si vlastníci odsouhlasili. A takový dluh samozřejmě podle § 1206 přechází z převodce na nabyvatele.
Napsal jste také:
„Uvědomte si, že v § 1186 odst. 2 o. z. je uvedena povaha těchto dluhů: „…jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky.“ Všimněte si, že dluhy související s poskytováním služeb zde uvedeny nejsou. Evidentně tedy nejde o dluhy, které si pořídí vlastník z důvodu neplnění povinností člena SVJ.“
Není pravda jak uvádíte, že dluhy související s poskytováním služeb nepatří svou povahou do dluhů podle ustanovení § 1186.
Činnosti správy domu a pozemku upravuje § 1189. V DZ k § 1189 se uvádí:
„Jeví se jako vhodné vymezit, co správa domu a pozemku zahrnuje. Navrženo je obecné
ustanovení, které zahrnuje generálním vymezením různorodé činnosti (jako jsou např. péče o
provoz, údržbu, opravy a stavební úpravy společných částí včetně údržby pozemku a
přístupových cest, zřizování, udržování – tedy včetně kontrol a revizí – a zlepšování
společných zařízení, zajišťování potřebných služeb, jednání s třetími osobami, činnosti ryze
administrativní, v rámci toho i vedení účetnictví nebo jiné dokumentace apod.), přicházející v
konkrétních případech v úvahu. Obecné ustanovení je voleno i proto, že jednotlivé případy
mohou v praxi vyžadovat různá řešení. Přitom se nebrání, aby v rámci obecné úpravy
vymezila rozsah správy oprávněná osoba v prohlášení nebo aby si tak ujednaly strany ve
smlouvě o výstavbě.“
Všimněte si, že je tam uvedeno i „zajišťování potřebných služeb“.
Dobrý den, pane Ladislave,
překvapuje mě, že stále se mnou „bojujete“ a snažíte se obhájit svoji pravdu. Místo toho, abyste se vypořádal s mými argumenty, vršíte další zdánlivé argumenty. Proč?
Vždyť jsem uvedl, v souvislosti s Vámi uvedeným judikátem, že toto jsou právě ty dluhy, o které v § 1186 odst. 2 jde. Pokud by měl zákonodárce v úmyslu, aby na nabyvatele přešly dluhy převodce vůči SVJ, napsal by to tak, ale to neuvedl. Takže přechází dluhy, o kterých se tento judikát zmiňuje.
O tom, že služby a správa domu jsou různé povahy, svědčí i § 1208 (a nejen ten), který se týká působnosti shromáždění, písm. d) a e). Nejde o jedno a to samé. To, že SVJ uzavře smlouvu s vodárnami atd. (to znamená zajišťovat), aby měli vlastníci vodu ve svých jednotkách, je přece logické, bylo to tak vždy, ale neznamená to, že jde o náklad na správu domu a pozemku.
Dobrý den pane Kašpar,
pokud zákonodárce v § 1186 hovoří o přechodu dluhů souvisejících se správou domu a pozemku, které přejdou na nabyvatele jednotky, tak měl podle mého názoru na mysli právě to, aby na nabyvatele přešly dluhy převodce vůči SVJ a to včetně dluhů ze služeb, které lze považovat za související se správou domu a pozemku. Za nelogický považuji Váš názor, že by nemělo jít o dluhy převodce vůči SVJ.
Počkejme si tedy na další judikáty, které potvrdí Váš nebo můj názor.