Mnoho firem založilo svůj byznys na službách pro SVJ, kvalitní služby pro SVJ jsou potřebné, ale…. Co však není v pořádku je, když někdo uvádí SVJ v omyl. Uvedu příklad služby KatastrSVJ.cz, která jako jeden z 6 důvodů, proč tuto službu využívat, že „splníte podmínky § 159 NOZ pro výkon řádného hospodáře„. To však není pravda a uvedu proč. Tato informace může v neznalých členech výboru vyvolat klamný pocit jistoty a bezpečí, že když si objednají tuto službu, tak splní podmínky § 159 o.z. a nic dalšího již dělat nemusí, to je velmi nebezpečné!

SVJ nemá povinnost sledovat katastr nemovitostí a insolvenční rejstřík. Naopak, vlastník jednotky má povinnost oznámit SVJ nabytí vlastnictví jednotky. Můžete namítnout, že je třeba např. v případě insolvence včas přihlásit pohledávku. Jistě, ale kvůli tomu nemusíte hlídat všechny jednotky! Pokud by si výbor objednal hlídání pouze jednotek problematických dlužníků, bylo bych jich jen několik, záleží na počtu jednotek v SVJ. Pohlídat si pár větších a dlouhodobějších dlužníků zabere několik minut týdně. A můžete to mít zdarma!

Další argumenty, proč využívat službu KatastrSVJ.cz uvádí:

• Dle § 159 NOZ spočívá péče řádného hospodáře v nezbytné loajalitě, potřebných znalostech a pečlivostí. Za porušení této péče se výslovně považuje i situace, kdy určitá osoba přijme funkci, byť si musela být vědoma, že na ni znalostmi nebo z jiných důvodů nestačí.
• Nově je zásada péče řádného hospodáře modifikována tzv. pravidlem podnikatelského úsudku, které umožňuje při posuzování „řádnosti“ rozhodování členů orgánů obchodní korporace zohlednit faktor hospodářského rizika (§ 51 a násl. ZOK).
•  § 51 ZOK a násl. věnuje, mimo jiné,  zvláštní pozornost odpovědnosti za škodu.

Shora uvedené argumenty nemají žádný vztah k nabízené službě KatastrSVJ.cz, a to i z důvodů, které jsem uvedl výše a dále je rozvedu.

Jak zajistí tato služba např. jednu z podmínek § 159, a to potřebné znalosti? To služba KatastrSVJ.cz vůbec neobsahuje. K tomu, aby člen voleného orgánu splnil tuto část, musí vědět opravdu hodně a musí mít velký přehled.  Bez potřebných znalostí přece nemůžete rozhodovat a jednat správně. A nejde jen o právní oblast, která je i pro právníky složitá.

Člen voleného orgánu pochopitelně nemůže znát vše, ale musí rozpoznat, že na to, aby v určitém případě rozhodl, nestačí a musí tedy požádat o pomoc nějakého profesionála, odborníka, který mu v tomto poradí, jinak nesplní podmínku řádného hospodáře.

Na webu KatastrSVJ.cz se dále radí, jak být řádný hospodář, toto:

Základem je mít informace o komplikované finanční situaci spoluvlastníka včas, respektive, co nejdříve. Nejčastějším znaménkem, je cizí exekuce zapsaná do LV  jednotky. Výbor pak může reagovat okamžitě, zajistit notářský zápis s přímou vykonatelností, rozložit zátěž spoluvlastníka nebo okamžitě podávat žalobu. Cílem je nebýt ve svém nároku poslední v seznamu věřitelů.

Základem je především pravidelně sledovat vývoj stavů účtů jednotlivých členů SVJ a včas vymáhat dluhy! Exekuce zapsaná do katastru nemovitostí zpravidla znamená, že je pozdě! SVJ musí být první, kdo podá návrh na exekuci, aby na něj ještě něco zbylo. Cílem je tedy být první – první zapsaná exekuce v pořadí.

Výbor pro lidi?

Výbor SVJ či předseda SVJ musí především jednat v souladu se zákony a stanovami.

Marketingové (prodejní) řeči dále na tomto webu pokračují solidaritou výboru, pomocnou rukou výboru a o ochraně starších a zranitelných vlastníků atd.:

Výbor touto službou pokryje hlídání i starším spoluvlastníkům, kteří by jinak zůstali bez možnosti jakékoliv obrany proti podvodům, chybám v zápisech a chybám databází.

Tuto službu nelze po výboru jakkoliv nárokovat,  je to jeho dobrá vůle. V případě zjištění změny na výpise jednotky,  kterou vlastní starší spoluvlastník, se zástupce výboru zeptá, zda-li návrh změny  (exekuce, zástavy, prodeje apod.) je v pořádku nebo jde o případ, který si zasluhuje pozornost.

Pokud výbor zvolí pomocnou ruku starším vlastníkům, nemusí se obávat nějaké extra časově náročné činnosti. V průměrném SVJ půjde o jednotky případů ročně. Každý takový případ však může zachránit majetky v řádech milionů

Chápu, že je třeba prodávat své služby, nic proti tomu, ale nemělo by se to dělat způsobem, který je založen na nepravdivých či neúplných informacích, resp. důvodech, a způsobem který útočí na city potenciálních klientů, např. hlídání i starším spoluvlastníkům, kteří by jinak zůstali bez možnosti jakékoliv obrany proti podvodům, výbor zvolí pomocnou ruku starším vlastníkům. Všichni přece chceme pomáhat slabším či zranitelným!

Je hlídání katastru nákladem na správu domu a pozemku, nebo službou podle zákona o službách?

A jsme u dalšího významného problému této služby. Je škoda, že to potenciálním klientům na tomto webu nesdělí, pokud to tedy ví. Tím problémem je, zda jde o náklad na správu domu a pozemku nebo službu.

Vzhledem k tomu, že SVJ nemá za povinnost sledovat katastr nemovitostí a změny, které se do něj zapisují, nemůže jít o náklad na správu domu a pozemku. Naopak, pokud by to takto výbor udělal, mohl by právě paradoxně porušit zásadu péče řádného hospodáře, protože vynaložil náklad, který vynaložit nemusel. Nešlo by tedy o účelně vynaložený náklad. Podle § 1189 odst. 1) občanského zákoníku „správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí“. Koneckonců, na zmíněném webu tuto službu nazývají také službou. Z argumentace uvedené v části Výbor pro lidi? je zřejmé, že jde o službu poskytovanou jednotkám. SVJ však vykonává správu společných částí domu a pozemku, nikoliv jednotek.

Důležitá je informace, že „Tuto službu nelze po výboru jakkoliv nárokovat,  je to jeho dobrá vůle.“ S tím prvním lze souhlasit, s tím druhým ne, neboť o tom, zda SVJ, jako poskytovatel služby podle zákona číslo 67/2013 Sb., bude svým členům poskytovat určitou službu, nemůže sám výbor rozhodnout. To, jakou službu bude SVJ svým členům poskytovat, musí schválit jen členové SVJ na shromáždění! 

§ 1208 odst. e) o.z. do působnosti shromáždění patří: „schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky„.

Tento článek není hodnocením služby KatastrSVJ.cz, zabývá se jen marketingovými informacemi o této službě.