Jak chtějí advokáti spravovat SVJ?

Služba Rejstříky SVJ, o které jsem zde několikrát psal, byla v podnikání v oblasti SVJ jen začátek. Nyní osoba, která za touto službou stojí, rozšířila svoji činnost i na správu SVJ a BD pod sloganem: „Správa SVJ a BD od advokátů“. Zarazilo mě, proč je zde opět slovo advokát, stejně jako u služby Rejstříky SVJ. Aby nebylo advokátů málo, tak se na uvedeném webu dozvíme: „Svěřte náročný a zodpovědný úkol do rukou advokátů specializovaných na SVJ a BD“. Webové stránky jsou zde.

O tom, co také dokáže advokát, jsem psal zde. Škody v desítkách miliónů korun (např. 65 mil. Kč atd.). Jak je vidět, pouhý fakt, že je někdo advokát, není zárukou ničeho.

Stránky jsou bohužel velmi stručné a kromě obecných frází obsahují jen marketingová hesla a informace. Nic podrobnějšího, to je škoda, jako by nebylo co víc napsat, protože pak se na tomto webu vyskytuje další heslo: „Svěřte správu domu odborníkům, kterým můžete důvěřovat“. Jak ale můžeme z tak stručných a obecných informací zjistit, že jsou skutečně odborníci a že jim můžeme důvěřovat?

Dále jsou na titulní straně tohoto webu tato hesla:

„Správa zásadně dle zákonů a vyhlášek“

„Správa bez spekulací a chyb“

„Žádné odměny nebo provize od dodavatelů“

„Ceny od 119,- Kč s DPH na účetní jednotku“

Účetní jednotka není bytová jednotka!

Pojďme se tedy podívat na odbornost advokátů. Každého, kdo má trochu ponětí o SVJ, zarazí tato věta: „Ceny od 119,- Kč s DPH na účetní jednotku“. Dělají si z nás advokáti snad legraci? Advokát, který se pasuje na odborníka v oblasti SVJ, kterému máme důvěřovat, neví rozdíl mezi účetní jednotkou a bytovou či nebytovou jednotkou!!! Pokud si někdo myslí, že slovíčkařím, tak ho vyvedu z omylu. Mezi nimi je podstatný rozdíl. Účetní jednotkou je totiž SVJ, coby právnická osoba, a ta může mít i stovky bytových či nebytových jednotek! Je pak rozdíl platit 119 Kč za celé SVJ nebo jen za bytovou či nebytovou jednotku.

„Žádné odměny nebo provize od dodavatelů“? To členové SVJ nemohou nijak zjistit, pokud jim to sám dodavatel nesdělí.

„Správa bez spekulací a chyb?“ Z toho mála, co je na webu advokátů, je vidět tolik chyb, že se to nedá přehlédnout! V tomto článku se zabývám jen některými z nich.

Advokáti se nevyznají v zákonech?

V souvislosti s heslem „Správa zásadně dle zákonů a vyhlášek“ mě pak zaujal u povinností předsedy SVJ vůči vlastníkům (!) výčet zákonů. Printscreen webu je níže. Podle advokátů, kteří se specializují na SVJ, je zákon o službách zákon č.  104/2015 Sb., nikoliv zákon č. 67/2013 Sb.! Zákon č. 104/2015 Sb. je pouhou novelou několika zákonů, zákon č. 67/2013 Sb., o službách, je jedním z nich. Ach jo, advokáti. 🙂

 

Předseda SVJ nemá povinnosti vůči vlastníkům, ale vůči SVJ, tedy vůči právnické osobě. SVJ pak má povinnosti vůči členům SVJ. V rámci povinností mě velmi rozesmála „Organizace periodických porad s účetní nebo správní firmou“. Který právní předpis to stanoví a hlavně, k čemu jsou takové porady dobré? O čem se radí? Opravdu mají zkušenosti z chodu SVJ. „Plnění a kontrola úkolů uložených usnesením shromáždění“ a „Kontrola plnění usnesení shromáždění“ je víceméně to samé. Jak chce předseda SVJ zajistit činnost „Řízení a kontrola činností účetní a správní firmy“? Řízení jakékoliv firmy je záležitostí jejího statutárního orgánu, jak chce předseda SVJ řídit firmu, ve které není statutárním orgánem? A proč nechtějí řídit i jiné dodavatele? Třeba dodavatele vody, elektřiny atd. Vidíte, jaký je to nesmysl.

V souvislosti s bodem „Nastavení směrnic pro řádný běh a fungování společenství“  by mě zajímalo, jaké konkrétní směrnice jsou pro řádný běh a fungování společenství potřeba a jak je chtějí advokáti nastavit?

K čemu je dobrý „Pravidelný kontakt s vlastníky jednotek“? Předseda SVJ žádnou takovou povinnost nemá. Pravidelnost je myšlena jednou ročně na shromáždění, nebo jednou měsíčně, týdně? Pokud člen SVJ něco potřebuje (a to se nestává často), tak to lze vyřešit e-mailem, telefonicky, popř. osobním jednáním. Neplést si statutární orgán s domovním důvěrníkem!

Dále je zde uvedena další povinnost předsedy/výboru SVJ, a to „Periodické kontroly domu a technologií za účasti správce nemovitosti“. Kde je tato povinnost dána? O tom, co má či nemá dělat předseda SVJ (analogicky výbor), jsem psal také v článku Jak vybírat profesionálního předsedu SVJ? To, že SVJ zajišťuje správu domu a s tím souvisí i další činnosti, neznamená to, že statutární orgán musí všechny činnosti provádět sám. A zvlášť činnosti vyžadující určitou specializaci. Na to si najme osobu, která tuto specializaci má. Rovněž činnosti, které zvládne jakákoliv osoba, nemusí provádět statutární orgán. Jeho čas je až příliš drahý!

„Chcete si být jistí, že vlastníte byt v domě, který je bezproblémový a jeho hodnota na trhu neklesne?“

To je další prázdné marketingové heslo uvedené na tomto webu. Opět, stejně jako u služby Rejstříky SVJ (dříve Katastr SVJ) – viz článek Splní výbor hlídáním katastru podmínky § 159 pro výkon řádného hospodáře? Rozhodně ne! Printscreen webu je níže. Jak konkrétně toho docílí? Chybí mi vysvětlení postupu a jak to funguje. Takže až přijde korekce cen bytů třeba v Praze (jakože přijde) v důsledku trhu, tak na to se to také vztahuje?

Pojďme se podívat na některé proklamace:

„Chcete:

• aby váš dům fungoval bez zbytečných dohadů na shromážděních?
• aby peníze, které si společně naspoříte, skutečně zvelebily celý dům?
• aby dům spravovali skuteční profesionálové, tzn. odborníci s patřičným vzděláním, zkušenostmi, ale i s pojištěním, a vy sami je v pozici kontrolní komise „pouze” kontrolovali?
• mít snadný a transparentní přistup k veškerým podkladům týkajících se správy domu, které budou transparentní a pochopitelné?“

 

Pěkná marketingová hesla. Toto by chtěla většina vlastníků. Ale… má to zásadní nedostatky. Zajímalo by mě, jak toho chtějí advokáti dosáhnout? Jak zajistí, „aby váš dům fungoval bez zbytečných dohadů na shromážděních“? Jak zajistí, „aby peníze, které si společně naspoříte, skutečně zvelebily celý dům“? A co znamená zvelebit? Je účelem SVJ zvelebovat? O tom, co se děje s penězi SVJ přece rozhodují členové SVJ. Při tom svévolném zvelebování výborem se mohou nesmyslně utrácet peníze. Zbytečné a předražené modernizace či služby, o kterých rozhoduje (dle stanov) výbor. Znám takové případy. Už to vyšetřuje policie. A také měli kontrolní orgán, který měl kontrolovat práci výboru. Jak dosáhnou toho, že budete „mít snadný a transparentní přistup k veškerým podkladům týkajících se správy domu, které budou transparentní a pochopitelné“? To se bohužel z tohoto webu od advokátů nedozvíme. Proč?

Koneckonců, o tom, jak dosáhnout např. toho, abyste měli přístup k veškerým podkladům týkající se správy lze dovodit z odpovědí právních analytiků na dotazy výborů. O jedné odpovědi jsem psal v článku Zápis nejen ze shromáždění. Na co má člen SVJ právo? Týkal se dostupnosti zápisu ze shromáždění pro členy SVJ. Právní analytik výborům radí:

„Tazatelce lze proto doporučit, aby do stanov byla doplněna výslovná úprava toho, že členové společenství nemají právo na zápis ze zasedání shromáždění, ale toliko právo nahlížet do zápisu ze zasedání shromáždění a za jakých podmínek a v jaké době mohou členové toto právo realizovat.“

Tak už víme, jak bude správa od advokátů bezproblémově fungovat. Dát do stanov, že člen společenství nemá na nic právo. Šikovné. A bude klid. Něco jako nechvalně známé SBD Krušnohor?

Nicméně v době, kdy se zápisy tvoří v elektronické podobě a nikoliv na psacím stroji, odmítnout členovi SVJ poskytnout zápis či jiný dokument, který má SVJ k dispozici v elektronické podobě, s tím, že má právo pouze nahlížet (rozumí se do originálů listin!!!), neobstojí, jak jsem psal v článku Zápis nejen ze shromáždění. Na co má člen SVJ právo? Mimochodem, jaký může mít SVJ důvod neposkytovat svým členům zápisy či jiné dokumenty, které jsou k dipozici v elektronické podobě? V takovém SVJ asi není něco v pořádku!

Jak se dá zajistit, „aby váš dům fungoval bez zbytečných dohadů na shromážděních“? Napadá mě jediné, a bohužel, je to případ z praxe, omezit diskuzi na shromáždění a tím de facto znemožnit vlastníkům cokoliv říct, resp. budou mít na to třeba půl minuty k jednomu projednávanému bodu. Co řeknete za půl minuty? Také si nedovedu představit, co jsou zbytečné dohady na shromáždění? Vždyť každý člen SVJ má ze zákona právo na zasedání shromáždění požadovat i dostat na něm vysvětlení záležitostí SVJ… – viz § 251 občanského zákoníku. Shromáždění je nejvyšší orgán SVJ! Kde jinde by se mělo diskutovat než právě na zasedání shromáždění? Co je pro někoho zbytečné, je pro druhého důležité. Kdo to posoudí? Advokáti?

Advokáti nepřesvědčili

Obdobně lze rozebrat i fráze v části Nechcete. Svěřili byste správu svého majetku někomu, kdo v tom má, jak se říká, takový „hokej“? Spoléhají na neznalost členů SVJ, kteří jejich odbornost a kvality nemohou posoudit. Proto všude až podezřele často zdůrazňují, že jde o advokáty. Na laiky to zapůsobí. To je fakt. Ale abych se advokátů zastal, nejsou bohužel jediní. Takových firem je mnoho. Jde jim ne o poskytování služeb vysokého standardu a odborné úrovně, ale jen o (lehce vydělané) peníze SVJ.

A našly by se další problematické oblasti. Advokátů je hodně, těch opravdu dobrých je hodně málo, jak jsem psal v článku Důvěřujete bezmezně svému advokátovi? I zde platí: Důvěřuj, ale prověřuj! Nechci tady psát podrobné důvody, co si o tomto podnikání myslím. Koneckonců z toho, co jsem napsal, jsou ty důvody zřejmé. Vážím si práce každého profesionála. Profesionál však pro mě není jen osoba, která si za práci (jakékoliv kvality) nechá zaplatit. Profesionál svoji práci nedělá jen kvůli penězům a jen aby vydělal. O kvalitě jeho práce, vysoké úrovni jeho znalostí, odbornosti atd. snad nemusím psát.

Jak vidíte, je opravdu důležité při výběru dodavatele nedat jen na stručná marketingová hesla a obecné fráze, ale zjistit a ověřit si, zda to, co dodavatel proklamuje, je také pravda. Předejde se tím velmi nepříjemným situacím a zbytečným škodám.