Neznalost zákona či stanov neomlouvá

Změna vlastníka jednotky je běžnou záležitostí. Častým problémem je, že vlastníci na oznámení nabytí vlastnictví zapomínají, resp. o této povinnosti nevědí, ačkoliv by o ní vědět měli, protože je to povinnost daná zákonem.

Stanovy si před koupí jednotky musí přečíst každý!

Navíc je třeba uvést, že každý nabyvatel jednotky by si měl prostudovat stanovy SVJ, kde chce koupit jednotku (byt). A to ve vlastním zájmu, neboť koupí jednotky s těmito stanovami souhlasí. Vzhledem k tomu, že stanovy nejsou jednotné a bývají v nich často ustanovení, která nejsou pro řadu rozumě uvažujících kupujících přijatelná. To se pak projeví v situaci, kdy jako vlastník musíte řešit konkrétní situace, kdy výbor či předseda SVJ nefunguje, resp. si SVJ „zprivatizoval“ a vládne tak, že podle stanov s tím nic neuděláte.

O některých problémech v souvislosti se stanovami jsem psal např. v článku Judikatura Vrchního soudu v Praze: Omezení plných mocí na shromáždění je v rozporu se zákonem.

Neznalost stanov může vyústit v prodej jednotky

Takové statutární orgány si nechají schválit takové stanovy, že vlastník nemá žádná práva, když to přeženu. Pak nezbývá nic jiného než byt (jednotku) prodat, ale to už je pozdě, protože vás to stálo zbytečné nervy a peníze. Ke své škodě často vlastníci při správě svého majetku bez přemýšlení schvalují výboru či předsedovi SVJ vše, co jim ke schválení předloží. Pak se nesmí divit.

O tom, jaké poměry mohou vládnout, když jsou vlastníci pasivní a nechají situaci dovést do až absurdních poměrů, jsem psal např. v článku Mantra zvaná důležitý důvod.

Výbor SVJ také často neví, jak postupovat, správcovská firma také ne

Větším problémem je, když výbor či předseda SVJ neví, jak mají správně postupovat. Když vezmeme v úvahu, že v mnoha SVJ se o tyto záležitosti stará správcovská firma, která často nepostupuje v souladu s předpisy atd., aby minimalizovala rizika pro SVJ, tak o tom ani výbor SVJ neví. Málokterý výbor kontroluje práci správcovské firmy, protože tomu nerozumí nebo se tím nechce zabývat, i když má za řádný chod SVJ odpovědnost. Škody vzniklé chybným postupem správcovské firmy většinou zaplatí vlastníci, členové SVJ, ne správcovská firma.

Případ z praxe

Nový vlastník nám napsal e-mail tohoto znění: „Dobrý den, od pana XX jsme koupili bytovou jednotku 0000/00. Prosím o úpravu emailové adresy pro komunikaci na:
xxx.yyy@zzz.cz a případně vytvoření přístupu do vašich www stránek. Děkuji. S pozdravem XXX YYY.“ Jméno, příjmení, číslo jednotky a e-mail jsou anonymizovány.

S takovým „oznámením nabytí vlastnictví jednotky“ jsem se za 10 let působení ve výboru SVJ zatím nesetkal, a to šlo o vysokoškoláka, přesto se nestaral o to, co je jeho povinností. Všimněte si, že jediné, co nám tento vlastník o sobě sdělil, bylo jeho jméno, příjmení a e-mailová adresa!

A protože se chováme jako řádní správci (hospodáři), tedy SVJ, tak máme přehled o změnách týkající se jednotek. Pro správu používáme několik let osvědčenou webovou aplikaci pro kompletní správu SVJ Portál SVJ, na jehož tvorbě se podílíme, a to včetně účetních služeb. V našem tarifu máme sledování katastru nemovitostí a insolvenčního rejstříku zdarma, odpadá tak problém, který vzniká v případě, kdy si SVJ kupuje pouze sledování rejstříků. O tom jsem psal v článku Sledování rejstříků RejstrikySVJ.cz jako služba: To nejlepší na konec.

Oznámení nebylo oznámení o nabytí vlastnictví jednotky

Z e-mailového reportu změn, které se automaticky zobrazí i u jednotky, jsme věděli, že vlastník není jediným vlastníkem jednotky, ale že je spoluvlastníkem jednotky v rámci SJM. Na jeho e-mal jsem odpověděl: „Dobrý den, pane XXX, děkujeme za informaci, nicméně k oznámení o nabytí vlastnictví jednotky potřebujeme doručení Oznámení, které posílám v příloze (měl Vás o tom informovat převodce).
Pro urychlení ho prosím naskenujte a zašlete e-mailem, originál pak vložte do poštovní schránky SVJ, dále je třeba doručit plnou moc pro společného zástupce (také posílám) – viz pokyny na 2. straně Oznámení. Poté proběhnou nutné úkony.“

Když se 2 týdny nic nedělo a nový vlastník potřebné dokumenty nezaslal, zaurgoval jsem ho s tím, že jsme nedostali potřebné dokumenty k tomu, abychom ho mohli zaevidovat jako nového člena SVJ, protože dosud řádně neoznámil nabytí vlastnictví jednotky. Dále jsem ho informoval na sankci, pokud vlastník neoznámí ve lhůtě nabytí vlastnictví.

Vlastník reagoval mj. tím, že „pro upřesnění, k nabytí došlo dne …, lhůta pro oznámení je tedy …, navíc myslím, že oznamovací povinnost dle zákona byla splněna dne …, kdy jsme Vás informovali o změně mailem.“

Na to jsem mj. odpověděl: „Oznámení o nabytí jednotky má určité náležitosti, které vyplývají minimálně z rozsahu údajů seznamu členů SVJ (viz stanovy). Určitě za splnění povinnosti nelze považovat, že někdo (nevíme kdo, známe jen jméno a příjmení, člena tedy nelze identifikovat, také nevíme, zda nejde o společného člena atd.) nám pošle informaci, že je nový vlastník.

Neznám znění kupní smlouvy, ale řízení bylo založeno už dne …. Pro jistotu zašlete naskenované vyrozumění z katastru, které jste obdržel, abychom měli jistotu, že máme datum vzniku členství správně.“

Nakonec jsme požadované dokumenty obdrželi. Problém byl v tom, že místo plné moci pro společného zástupce, jsme obdrželi 2 plné moci, a to na každého spoluvlastníka jednotky. Novým členům SVJ jsem poslal předpis záloh a zeptal jsem se, kdo z nich bude společný zástupce, který může být jen jeden. K mému překvapení se mnou chtěl nový člen SVJ mluvit, abychom se snáze a rychleji domluvili.

Proč mně posíláte nový předpis záloh?

Zavolal jsem mu. Vlastník byl překvapen, proč mu posíláme nový předpis záloh. Odpověděl jsem, protože je nový vlastník. Vlastník argumentoval, že tam bydlí pořád ta samá jedna osoba, nejsou tam dva lidi. Sdělil jsem, že nic nerozúčtujeme podle osob. Velmi se se tomu divil, že to ještě nezažil. Kdyby četl stanovy, tak by to zjistil předem, že tam nic takového není. Dále se ptal, jestli jsou tedy jiné zálohy. Řekl jsem, že zálohy jsou stejné, a že jde o zálohy, takže se vyúčtují po skončení období.

Bylo to delší vysvětlování, pak řekl, že to chápe, že dělá také SVJ. To mě velmi překvapilo, při těch znalostech, které jsem měl možnost poznat, by mě zajímalo, co znamená, že „dělá SVJ“? Snad ne účetnictví?! Prý tomu rozumí, ale ptal se na věci, které by měl vědět, když tomu rozumí.

Pak jsme řešili společného zástupce, také tomu nerozuměl. Myslel si, že jde o to, aby oba mohli chodit na shromáždění (podle něj schůze), ačkoliv v té plné moci je uvedeno, k čemu slouží a odkaz na ustanovení občanského zákoníku. Řekl jsem, že na to máme jinou plnou moc.

Jak jsem ze situace dovodil, šlo o převod jednotky zřejmě v rámci nějakého vyrovnání apod. mezi sourozenci, proto si myslel, že stačí oznámit jen že došlo ke změně a kontaktní osobu. To však dokazuje tristní znalosti v těchto záležitostech.

A co realitní makléři?

Je otázkou, zda by součástí práce realitních makléřů a jimi nabízeného právního servisu by neměla být také analýza stanov a hospodaření SVJ, ve kterém se nachází jednotka (byt), kterou má realitní kancelář v nabídce. Pak by mnozí noví vlastníci byli ušetřeni velmi nepříjemných překvapení.

Když vezmeme v úvahu, že se provize realitní kanceláře za prodej bytu (většinou ji platí kupující „schovanou“ v kupní ceně) pohybují okolo 3 až 5 % + DPH, tak by se cena za tuto službu bez problémů do této provize vešla. V Praze může provize realitní kanceláři při ceně bytu 6 mil. Kč (dnes bohužel realita za středně velký byt) dělat 300 000 Kč + DPH. Celkem tedy 363 000 Kč, to je hrozivé, to už je cena hezkého nového osobního automobilu. Je třeba si také uvědomit, jaké služby, v jakém rozsahu a kvalitě klient realitní kamceláře získá. V některých případech jsou služby realitních kanceláří hodně špatné, neprofesionální s minimálními odbornými znalosti.

Jenže to by vyžadovalo opravdu velmi dobré znalosti problematiky SVJ. Obávám se, po mých zkušenostech, že pokud by taková služba byla poskytována, tak by zřejmě často nebyla na potřebné úrovni. O některých zkušenostech s realitními makléři jsem psal v těchto článcích Realitní makléři netuší, co znamená oznámení nabytí vlastnictví jednotky a Realitní kancelář chtěla podepsat potvrzení o převzetí informací.

Nebo je možná jiná cesta. Tou je nabízet služby externích dodavatelů. Kromě již známé inspekce nemovité věci, která se týká technického stavu, by mohly realitní makléři nabízet také lustraci SVJ a jednotky, která by zahrnovala analýzu stanov, hospodaření SVJ apod. Bohužel to většina kupujících podceňuje, ale tyto vady mohou být ještě horší, než vady technické.

My tuto službu nabízíme za 4 325 Kč včetně DPH za jednu prověřovanou jednotku, více o této službě se dozvíte zde.

Závěr

Jak je opět vidět, vlastníci vůbec neznají úpravu SVJ, neví, co by měli vědět, neznají často ani základy, a to ani v případě, kdy také „dělají SVJ“. Není pochyb o tom, že změní-li se vlastník jednotky, musí mu být oznámeno, kolik, na co, kam a do kdy má platit. Neví-li to, nemůže platit. A odkdy má platit? O tom jsem psal v článku Proč je důležité datum vzniku členství v SVJ?

Je velmi důležité mít v těchto věcech pořádek, a to jak pro SVJ, tak pro jeho členy. Ať už stávající, nebo ty nové. Přece jen jde v první řadě o peníze, o vaše peníze!